在传统的住宅市场受到前所【suǒ】未有的严厉【lì】调控【kòng】之后，地产投资转向了写字楼【lóu】、商业等物业，致使商业地产、产业地产等投【tóu】资领域兴起。而在写字楼、商业【yè】地【dì】产【chǎn】“调【diào】控”风声吃【chī】紧之【zhī】后，地产投资【zī】又转【zhuǎn】向了【le】产业【yè】地产。“如果说有【yǒu】十个项目，其中有六七【qī】个，从数量【liàng】上来说今年的【de】产业地产行情是【shì】井喷式的，和【hé】现【xiàn】在的住宅市场的打压形成了反差，有【yǒu】燎原之势，既有发【fā】达地区【qū】发展的形式，也有【yǒu】新一轮地区产业转【zhuǎn】移、复兴的情况，应【yīng】该【gāi】是百【bǎi】花齐放，不管【guǎn】是【shì】大的【de】定【dìng】位还是整个的操作。”业内称【chēng】。

业内也流【liú】传出了“除了【le】住宅都是产【chǎn】业地【dì】产”这一观点，而【ér】众【zhòng】多传统房企大佬也在【zài】住宅下行之后【hòu】转向产业地产。

据了解，对于产业地产的定【dìng】义，目【mù】前尚未有明确的行业【yè】公认定义。但【dàn】从目前【qián】市场操【cāo】作实务【wù】角【jiǎo】度来看【kàn】，产业地产【chǎn】多指以产业为基础，由【yóu】工业【yè】类【lèi】用【yòng】地【dì】或物【wù】流、仓储【chǔ】类用地两大类型为载体，开【kāi】发服务于【yú】生产【chǎn】制造，研发【fā】办公【gōng】，仓储配送、商贸【mào】物【wù】流、生【shēng】产性服务等产业价值【zhí】链上相关【guān】环节的新形式；从表现【xiàn】形式上，主要包括了工业园、科技园、商务【wù】花园、仓储、商贸以及相关的生产配套【tào】设施等产品。而从现【xiàn】在国内【nèi】产业【yè】地产的类别来看，主要以【yǐ】工业【yè】类和物流两大类为主【zhǔ】。

产【chǎn】业【yè】地【dì】产是基于过去工业地产开发的基础上而进行的，产业地产发展，需【xū】要关注【zhù】三个支撑点。第一个是土地价格，第二个是产业圈，第三个【gè】是商业模式。“从【cóng】土地价格【gé】看，过去很【hěn】多地方政【zhèng】府为了导入产业，在土地出【chū】让【ràng】方面会设【shè】置一些【xiē】苛【kē】刻条件，地【dì】块的【de】出入溢价率几乎为零，或者溢价率在5%之内。尤其是【shì】一【yī】些郊区【qū】用【yòng】地【dì】，地方政府会加大开发力度【dù】，会对此【cǐ】类【lèi】产业地【dì】产开发商有一个倾向。

不过随着【zhe】目前对于产【chǎn】业用地【dì】价格提升的要求，未【wèi】来低廉的出让方式将【jiāng】不【bú】复存在。但这反过来也【yě】会加大对【duì】高精【jīng】尖产业的导【dǎo】入，一些土地粗放经营用地的产业【yè】的市场【chǎng】空【kōng】间在收窄。”

一位不愿透露姓名的业【yè】内人士透露【lù】，由于现在房地产市场住宅基【jī】本上动不了了，开【kāi】发商如果想到【dào】一【yī】个地方去拿【ná】地建房子十分【fèn】困难【nán】，政【zhèng】府也不想【xiǎng】让你建，你【nǐ】也不要来。商【shāng】业地产方面，很【hěn】多【duō】人都【dōu】在开发，但是目前也面临【lín】天花【huā】板，但是未来【lái】能不能租得出去【qù】很难【nán】说。现在无论是对于开【kāi】发商而言还是对于政府而言，他们都需要【yào】一个新的形【xíng】式，土地这个载体没有变，但是【shì】怎么用【yòng】好【hǎo】土地是一个【gè】新的【de】形式，这时【shí】候产业地产就冒出来了。

“目前【qián】住宅市场库存量很大，卖三年都卖不【bú】完，商铺也一样，很多地方空置率达到【dào】80%~90%，有【yǒu】的偏远地区的写字楼【lóu】空置率同样很【hěn】高，因此，只有【yǒu】把【bǎ】房地产和产业联合【hé】在一起【qǐ】，才能【néng】解【jiě】决问题。”武汉某产业地产相关人士表示，就拿【ná】湖【hú】北地区的【de】产业地【dì】产来【lái】说，近两年【nián】来【lái】，随着【zhe】房地产市【shì】场的调【diào】控和湖北省工业【yè】实力的【de】壮大，产业地产被各路投【tóu】资商看好。目前武汉【hàn】市有9大【dà】工业示范园区，规划总面【miàn】积达380.52平方公里，据统计，多数产【chǎn】业园在“十二五”期间【jiān】的工业总产值【zhí】将超过百亿元。这些【xiē】产业竞争优势将【jiāng】不【bú】断推【tuī】动提升【shēng】武【wǔ】汉【hàn】这座城【chéng】市【shì】的综合竞争实力和竞争优势。

因此，“产业地产给政府带来非常大【dà】的好处，住【zhù】房【fáng】地产除了解决人的住房问题【tí】之外没有给政府【fǔ】带来太多的【de】好【hǎo】处，人【rén】住在这里和住在【zài】其【qí】他地方缴纳的【de】税一样，房地产开发【fā】企【qǐ】业在这个【gè】地方建完【wán】了【le】交税就【jiù】完了，商业地产无非是长期的租【zū】金【jīn】，但【dàn】这主要是对于开发【fā】商的收益，政【zhèng】府也没有【yǒu】什么收益。但是产业地产不一【yī】样，它对于整【zhěng】个区域的产【chǎn】业升级有【yǒu】好处，产业升级之后区域价值【zhí】提升了，无论是商业【yè】还是地产【chǎn】有很【hěn】多源源【yuán】不【bú】断的人要进来【lái】，原来【lái】建设的商业【yè】和住宅【zhái】就【jiù】有人用、有人住了。”该【gāi】人士表示。

对此【cǐ】，中国宏泰发【fā】展高级副总裁【cái】、宏泰产业发展集团总裁潘锋【fēng】也认为，产业【yè】地产【chǎn】未【wèi】来十年一定是【shì】黄金十年，但不是谁都能来触碰【pèng】的，随便进来【lái】碰是要付【fù】出代【dài】价的。

工业地产＋商业化

值得注意的是，放眼全国，在产业地产爆发【fā】的同时，工业【yè】地产则是【shì】产业地【dì】产中首【shǒu】选的【de】投资项【xiàng】目。但是，“工业地产【chǎn】取决于开【kāi】发商的资【zī】金周转率和【hé】资【zī】金【jīn】链的稳定性及融资能力等开发经验。工【gōng】业地产【chǎn】的【de】风险【xiǎn】主要在于政策【cè】风【fēng】险，前几年由于【yú】工【gōng】业地产尚未【wèi】形成【chéng】气候【hòu】，政策对项目的实际【jì】约【yuē】束力较小，同时目【mù】前工业地【dì】产的优势很大程度是政府的让利行为。从政策【cè】层面看，工【gōng】业用地上建商铺销售【shòu】在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度【dù】，需打【dǎ】通政府多方【fāng】环【huán】节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生【shēng】较【jiào】大影响，将涉及补缴土地出【chū】让【ràng】金及土地增值税，存【cún】在较大风险变数。”上海【hǎi】某大型地产公司人士说道【dào】。

尤其是今年全【quán】球经济衰【shuāi】弱和【hé】中【zhōng】小企业贷款难【nán】及工业地产【chǎn】盲目扩展的情【qíng】况下，工业地产的升值潜【qián】力值【zhí】得怀疑【yí】。其次【cì】是工业【yè】地产的前【qián】期【qī】投资大【dà】，但利润空间小，并且资金回【huí】收缓慢，大部分工业地产都是靠建部【bù】分工业产权的【de】公寓和洋房回收【shōu】资金【jīn】，其他的【de】才出租【zū】或销售【shòu】。最后是工业地【dì】产的开发技术和工艺水【shuǐ】平及管理经【jīng】验【yàn】不成熟，如果开发商不【bú】熟悉【xī】的情况下贸然进入，折戟的可能性【xìng】很大。

而在近两【liǎng】三年时【shí】间，由于土地价格涨幅太【tài】大，地价几乎【hū】番了三到五倍，几万块钱的地现在变成【chéng】几十万元，因此【cǐ】，工【gōng】业地【dì】产正在实现【xiàn】商业化的转身【shēn】。

近日，英【yīng】利地产正【zhèng】式与五金机电行业【yè】商协会联盟旗下的【de】9大商会签订战略合作【zuò】意向书，并拿到了联【lián】盟【méng】内数【shù】百商【shāng】户落【luò】户英利国际五金机电城的【de】“入驻意向”。与此同时，鸿坤【kūn】集团【tuán】的首个产业园区———金融谷【gǔ】正式【shì】开始招商，鸿坤集团也【yě】公开表示，产业地产【chǎn】成为【wéi】其扩张触【chù】角的重点探索【suǒ】领域。

业内称，目前很多企业不做传统工业性产业【yè】，而偏好第三产业的【de】服务型产业，本【běn】质上是追随目前【qián】产业【yè】发展。尤其【qí】是随着第【dì】三【sān】产业的积【jī】极【jí】发展，包括医【yī】疗、文【wén】化等产业亟须一个大平台，产业园区是最好【hǎo】的【de】一【yī】个空间场所。随着【zhe】产业专业分工，未【wèi】来产业园开发的专【zhuān】业度会【huì】增加明显，最【zuì】典型【xíng】的是【shì】以下几【jǐ】类，物流仓储产【chǎn】业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产【chǎn】业的专业分开，能够实现【xiàn】产【chǎn】业群聚效应，进而形成【chéng】专业市【shì】场【chǎng】和供应链。

但【dàn】同时【shí】也指出，不【bú】同【tóng】于商业地【dì】产和住宅地【dì】产，产业地产并【bìng】不【bú】是一次【cì】性【xìng】收【shōu】益，而是持续性收【shōu】益。因【yīn】此，由于产业地【dì】产对开发商的资金【jīn】实力和后期招商能力要求较高，这成为很多中小型房企进入产业地产的“拦路【lù】虎”。