产业【yè】地产的【de】产生是建立在工【gōng】业地产和商业地产【chǎn】发展【zhǎn】的基础上【shàng】，是传统工【gōng】业园区的转型【xíng】升级。在国【guó】家房地产调控和产业转【zhuǎn】型【xíng】升级的背景下【xià】，产业地产越来越受【shòu】到房地产企业【yè】的关注，成为【wéi】了【le】房地产【chǎn】企业新【xīn】的转型方向，再加上国【guó】家政【zhèng】策和地方政府的【de】支持，产业地产已然成为资本角逐的又一高地。

2014年是产业地产快速发展期，既有传统的【de】房地产【chǎn】商万科、绿地、中信等大腕进入【rù】，也有基金系【xì】复兴、黑石【shí】、汉富等【děng】企【qǐ】业进入，同【tóng】时【shí】还有阿里【lǐ】巴巴、京东、小米等互联网企业进入，产业地【dì】产的光【guāng】谷联合、大连亿达、宏泰【tài】发展已经上【shàng】市，而【ér】原有产【chǎn】业地【dì】产的【de】先头【tóu】兵【bīng】天安、联东【dōng】、华夏、浙大网新科技园等也【yě】都在【zài】快速持续发力。产业地产的竞争【zhēng】也日趋激烈，要想争食到【dào】一块产业地产【chǎn】蛋【dàn】糕【gāo】，必须实【shí】现资本、土地、政【zhèng】策以及产业地产运营服务等要【yào】素【sù】的完美结合。

中投顾问【wèn】董【dǒng】事、研【yán】究总监郭凡礼表示，2014年是【shì】产业地产爆【bào】发之【zhī】年，产业地产【chǎn】不仅得到资本的青【qīng】睐【lài】与投资，三家以产业地【dì】产【chǎn】为主营业务的企业成【chéng】功【gōng】上【shàng】市，登陆资【zī】本市场，显现出产业地【dì】产的发展潜力。我国不少地【dì】区【qū】经【jīng】济面临“产业【yè】空心化，地产泡沫化”的现象【xiàng】，产业地产以产【chǎn】业【yè】为出发点和落脚点，是解决这一问题的关键，并【bìng】得到【dào】政府以及多方利益相关【guān】者的关【guān】注。不过产业地产与传统工业园区、产业园区还有一定【dìng】的区【qū】别，传统的【de】园区建设可能还主要集中在厂房供【gòng】给、基础【chǔ】设施完善【shàn】等基本【běn】服务方【fāng】面，而产业地产【chǎn】则是打造园区【qū】运营服务商，意在整合资源，打造并完善【shàn】园【yuán】区产业链，依据产【chǎn】业链【liàn】为【wéi】园区提供服务。

产【chǎn】业地【dì】产不再是仅仅关注房子、园区的【de】投资建设【shè】，更加落【luò】实产业，以产业【yè】来带动【dòng】园区的发展【zhǎn】。产业地产目的是整【zhěng】合自【zì】然资源、社会【huì】资源、经济资【zī】源【yuán】等，打造【zào】产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮【bāng】助企业提升企业形【xíng】象、提高企业发【fā】展力【lì】的新型产【chǎn】业形式。目前，我国【guó】产业地产【chǎn】发展并非没有一点【diǎn】基础，正【zhèng】如原有的【de】天【tiān】安、联【lián】东、大连亿达等产业【yè】地产运营商，他【tā】们已经在【zài】多年的发展【zhǎn】中【zhōng】积累了丰富的经验和资本【běn】，可以【yǐ】说第一阶段的原始【shǐ】资本积累已经完成，如同联东早已布局全国，在广州【zhōu】、宁【níng】波【bō】、杭州、苏州、无锡【xī】、青岛、济【jì】南、烟台、北京等【děng】地建立【lì】项目，不管是【shì】土地资源储备【bèi】，还是产业地产运营管【guǎn】理等【děng】方面都有一【yī】定的积累。

产业地产发展【zhǎn】要紧密【mì】结合国家【jiā】政策，根【gēn】据政策引导和考察【chá】地【dì】区经济实际情况来【lái】定产业地产的发展主题。2015年受【shòu】到【dào】国【guó】家鼓【gǔ】励的行业为文化【huà】传媒、生物产【chǎn】业、节能环保、新一代信息【xī】技术产【chǎn】业等，这将【jiāng】是2015年产业地产发展的热点，原有【yǒu】的【de】物流、孵【fū】化器、影视产【chǎn】业等也将持续得到关【guān】注，产业地【dì】产运营是一【yī】个长周【zhōu】期过程。

“先圈【quān】地【dì】，后【hòu】打算”的【de】现象依然在国内【nèi】较为普遍，国内产业地产发展不【bú】仅有国内房企、产业地【dì】产运【yùn】营商【shāng】等进入，更有国【guó】外大佬如普洛斯、丰树【shù】集【jí】团等较早介入【rù】，深耕细作【zuò】，因此行业壁垒较高。东部【bù】地区土地稀缺性高，拿地成本高【gāo】，而【ér】未【wèi】来【lái】国家【jiā】将发力中部地区经【jīng】济崛起，因【yīn】此企业可【kě】以适当考虑在中部地区拿地【dì】。

伴随国家【jiā】经济结【jié】构调整和产业转【zhuǎn】型【xíng】升级，不少地区产业【yè】园区【qū】、传统工业园等面临转型升级【jí】的需要，产业【yè】地产从园区运营【yíng】服务商的角【jiǎo】度出发【fā】，为园区提高效率、引【yǐn】入活水出谋划【huá】策，未【wèi】来市场需【xū】求广阔。不【bú】过，产业地产在规划过程中，不能仅凭一【yī】时冲动，还【hái】要结合当地实【shí】际情况，因地【dì】制宜，确【què】立适宜【yí】当地发【fā】展的产业，避免再【zài】次出现产业过剩的情况【kuàng】。