为科技企业提供更好的成长空间

一、蛇口模式的演变

按照【zhào】十四五规划，到【dào】2025年中国经【jīng】济总量和【hé】人均【jun1】GDP要比2020年【nián】翻一【yī】番【fān】，而房地产与实体经济的深度融合，以综【zōng】合【hé】运营承载产业成长和人口共兴衰【shuāi】，推动“新市民”在【zài】城市【shì】的融入，都为房地产业提供【gòng】了【le】新的发【fā】展机遇。对于招商蛇口而言，既是使命担当，也是历史机遇。

经【jīng】过40多年【nián】的【de】开发【fā】、建设和运营，蛇口工业区完成了多次【cì】大规模的产业升级【jí】和创新，招【zhāo】商蛇口将其开发、建设和运营【yíng】的经验【yàn】归纳为蛇【shé】口模【mó】式从 1.0 到 4.0 的 不断【duàn】演变。

蛇口模式 1.0（即前港）：以港【gǎng】聚业，立足于【yú】传统工业生产和吸【xī】引【yǐn】外资。“前【qián】港”是新区开发的起点，其不仅具有时间和空【kōng】间概念，更是城市发展的内【nèi】在线【xiàn】索 和逻辑。蛇口最【zuì】初以发【fā】展【zhǎn】港口和临港工业及港【gǎng】航物流业为【wéi】主，从以散杂货【huò】为主【zhǔ】变 为【wéi】以【yǐ】集装箱【xiāng】为【wéi】主。港【gǎng】口【kǒu】兴建或升级，能够吸引人流集聚，促进物【wù】流和【hé】产业发【fā】展。从引进“三洋”、“华美【měi】钢铁”等三来【lái】一补企业，到引【yǐn】进高【gāo】科技和互联网企【qǐ】业，再到现在【zài】自贸区【qū】背景下新一轮【lún】的【de】产业升级，蛇口孵化并培育了以招商银行、平安保险【xiǎn】、中集集团等为【wéi】代【dài】表的一大批名企。在当今互联网【wǎng】时【shí】代，“前港”的概念更加 广泛。其中的【de】内在逻辑是，以物流【liú】为起点引发产业的前驱【qū】驱【qū】动，以此【cǐ】带来【lái】商流【liú】、 资金流和人流等。

蛇口【kǒu】模式 2.0（即中区）：传统加工业【yè】比重逐步下【xià】降，中高【gāo】端产业逐渐占据主 导【dǎo】地【dì】位。“中区”是【shì】蛇口模式中，连接“前港”（港口）和“后城”（住宅【zhái】和商业 区）的纽带和主要载体。蛇口工【gōng】业区在建成【chéng】之初【chū】，主要以传统制造业和加工业为 主。随着我国【guó】经济的转型升级【jí】，产业园区内中低端简单加【jiā】工【gōng】制【zhì】造【zào】开始向中高端产 业【yè】转移，基于互联【lián】网条件【jiàn】下的【de】创意产业也逐渐崛起。2009 年，“再造新蛇口”战 略【luè】提出，招商蛇口【kǒu】根据国家产【chǎn】业结构【gòu】升级的要求，依托【tuō】广东省“三旧【jiù】”改造政策【cè】， 于2000年【nián】正式推【tuī】出【chū】“蛇口网谷”，将原来【lái】铝制品厂【chǎng】、油漆厂等【děng】低端产业【yè】聚【jù】集地， 逐步改造成互联网、电子商务、物联【lián】网等信息产业创【chuàng】业基地。随【suí】着该项目的落成， 招【zhāo】商蛇口基本实现了资【zī】源粗【cū】放型向质量效率【lǜ】型转变。

 蛇口模【mó】式 3.0（即后城）：产业园区功【gōng】能已逐步完【wán】善，城镇【zhèn】化综合服【fú】务能力大 大【dà】提高。“后城”承接港口和园区高净值人群的生活【huó】与服务配套。随【suí】着园【yuán】区整【zhěng】体【tǐ】 经济能力【lì】的不断增强，区域【yù】内中低端加工制【zhì】造业逐步【bù】被高科技【jì】企业、金融创投【tóu】和【hé】 贸易服务【wù】等高端产业取代。与此同时【shí】，园区【qū】通过不断【duàn】完【wán】善基础设施、教【jiāo】育、医【yī】疗 等【děng】软环境【jìng】，升级城市住宅区、购【gòu】物消费区和生活娱【yú】乐区等方式提【tí】高城【chéng】镇化综合【hé】服 务能【néng】力，以满足园区内就业人员的【de】生活、消费和娱乐等需求，吸引高素质【zhì】人才落【luò】 户。从鲸山别墅到花园城、兰溪【xī】谷【gǔ】，从“双玺”到“海上时间”商业综合体的诞生，招商【shāng】蛇【shé】口聚焦中高端精品【pǐn】住宅，以及体验式【shì】商业综合的开发【fā】和运营，践【jiàn】行【háng】“提 供生命【mìng】全【quán】周期的产品与【yǔ】服务，包括教【jiāo】育【yù】、医疗及健康【kāng】管理、养老服【fú】务以及社【shè】区商 业。”的理念。

蛇口模【mó】式 4.0（即联动【dòng】发展及异地【dì】复制）：港口【kǒu】先行，产业【yè】园【yuán】区跟进，配套城 市功能开发，从而实现成片【piàn】区【qū】域联动【dòng】发展，并逐步实现【xiàn】异【yì】地复制。港口【kǒu】兴区，产 业引【yǐn】进，促进城【chéng】市【shì】繁荣及【jí】成片区域联动发展。如今，招商【shāng】蛇口不仅先后【hòu】在漳州【zhōu】开 发区、前海自贸园区【qū】、蛇口邮轮母港、深圳会展湾等【děng】国内多【duō】地成功复制蛇口【kǒu】模【mó】式， 还抓住【zhù】了“一带一【yī】路”契机，在“一【yī】带一路【lù】”沿线【xiàn】国家和地【dì】区开发复制推广蛇【shé】口【kǒu】 模式【shì】，使之【zhī】在白俄罗斯【sī】中白【bái】工业园和非【fēi】洲最大的国际【jì】自贸区-布【bù】提落地。招商局集团“走出去”的步伐【fá】不断【duàn】加【jiā】快，正把目光投向更【gèng】为广阔的天地，实现自贸区发展与“一带一路”倡议【yì】的【de】有效叠加。

在40多年的历程中，招【zhāo】商【shāng】蛇口作为一个企业自筹资金，独立开发、建设、运营、管【guǎn】理【lǐ】一个相对独立的【de】城区，积累【lèi】了丰富的城市【shì】开【kāi】发【fā】与运营经验，形【xíng】成了招【zhāo】商蛇口特【tè】有的【de】土地【dì】开发和运营【yíng】模式。立足蛇口样板园区的升级改造，公司积极将蛇口模式对【duì】外【wài】复【fù】制，在国内【nèi】多个城市打造特色产【chǎn】业新城【chéng】；积极参与“一带一路【lù】”沿线国家的特色园【yuán】区建设【shè】。

在目前库【kù】存、去化周期持续下【xià】降、供需关系偏趋势不【bú】改背景下，房企的供【gòng】货【huò】能力将【jiāng】是其在地产行业后周【zhōu】期拓展市场占有【yǒu】率的关【guān】键，而非市场化【huà】拿地能力强的资源【yuán】类房企【qǐ】，一方面【miàn】可以【yǐ】不受招拍挂总量限制大批量获取【qǔ】资源，另一【yī】方面可以【yǐ】避开土拍市场激【jī】烈竞争低成本获取资源【yuán】，在本轮【lún】房地产行业周【zhōu】期淡化中将占尽先机。相较其他房企招商蛇口独特非市场化拿地模式主要体现在五个方面：

1）产业新城模式：公司首【shǒu】先和政府合作获【huò】取一级【jí】开发项【xiàng】目，凭借对【duì】项目的规划、经营【yíng】、管理等【děng】优势，再切入到该项目的【de】二级开【kāi】发中，比如通州台【tái】湖模式、东莞长【zhǎng】安新【xīn】城等项目；

2）集团内部资源整合：招【zhāo】商局集【jí】团旗下资源丰富，并【bìng】且相【xiàng】当部分【fèn】都未得到专业【yè】开发和有效经营，在集【jí】团急需做大地产规模背景下，集【jí】团旗下【xià】如中外运、漳州项目的资源有整【zhěng】合进招商蛇口预期【qī】；

3）国企资源承接：由于公司本身具【jù】备政府行政级【jí】别属性，并且，在【zài】国企资源承接上【shàng】具备对接机制成熟、沟通交流顺畅、审批流程迅速甚至特事特办等诸多【duō】优势，另外基于【yú】招商局【jú】集团属于国资委直【zhí】管【guǎn】中【zhōng】央正【zhèng】部级单位的地位，可支持公【gōng】司一方【fāng】面【miàn】打【dǎ】破地域藩篱，实现全国范围的【de】资源获取，另一方面【miàn】对接对等地【dì】位大体量央企，一次性【xìng】获【huò】取【qǔ】大批【pī】量【liàng】资源，比如武钢【gāng】、昆【kūn】钢项目；

4）公司存量资源转性：公司作为深【shēn】圳前【qián】海蛇口自贸区【qū】最大的建设【shè】主体，在该区域拥有【yǒu】大量土地资源，其中前海资源和政府合作开【kāi】发【fā】的模式已【yǐ】基本确定，未来公司蛇口区【qū】域资源转【zhuǎn】性【xìng】或二【èr】次开发的预期较强，考虑【lǜ】到海蛇口自贸区【qū】的位【wèi】置稀缺性【xìng】，公司未来存量资源价值【zhí】提【tí】升空间巨【jù】大；

5）邮轮母港前港后园模式：公司依托【tuō】自【zì】身控股和参股港口资源（如天【tiān】津码头公司占比30%股权）以及【jí】计划港口项目，在【zài】获取周边配【pèi】套项目上【shàng】有独特优【yōu】势，并实现前【qián】港后园模式与产业新城【chéng】模式的【de】高【gāo】度协同，比如【rú】东【dōng】莞长【zhǎng】安新【xīn】城、湖北蕲春项目；另【lìng】外集【jí】团【tuán】在港口区域有大量土地储备【bèi】，未来具【jù】备整合【hé】预期，比【bǐ】如集团位于青岛【dǎo】、厦门【mén】等地的退役港口【kǒu】，未来或将委托公司对其进行二次开【kāi】发，甚至住宅【zhái】和商业类项【xiàng】目的【de】开发。 

二、蛇口模式的升级

蛇口模式的产业【yè】逻辑实际上是保留核心要素——“前港-中区【qū】-后城”的【de】商业【yè】模【mó】式框架，不【bú】断调整【zhěng】其【qí】产品模【mó】型、运营模型、资本运作、营销模型、盈【yíng】利模型及政企合作【zuò】模型【xíng】以适应任【rèn】何新形势下产业【yè】变化发展的过程。

宏观环境【jìng】、市场【chǎng】环境及各类【lèi】发展挑战与【yǔ】机遇分别【bié】从不同角度为蛇口模式未来的转型方向带【dài】来指【zhǐ】引【yǐn】。首先从【cóng】未来【lái】发展【zhǎn】的目标产业来看，战略【luè】新兴【xìng】产业【yè】（互联网+、现代服务【wù】业）、消费升级产业（邮【yóu】轮母港、健康【kāng】医养【yǎng】、文化【huà】休闲【xián】和娱【yú】乐旅游等）将成为重点发展的产业门类。在拓展的目标区【qū】域上，着眼于五大核心城市群【qún】，尤【yóu】其是一【yī】、二线【xiàn】城市周边的卫星城和郊【jiāo】区；同时，具有虹吸效应【yīng】的区域中心及城市也【yě】将【jiāng】受到关注。

经过40多年的发展，蛇口从工业区发展【zhǎn】成为国际【jì】化海滨【bīn】城区。招商局【jú】集团【tuán】 再次对蛇口启动【dòng】升级改造，开启城市【shì】运营的又一轮创新实践【jiàn】，包括海【hǎi】上【shàng】世界城市 综合【hé】体、太【tài】子湾邮【yóu】轮【lún】母【mǔ】港、蛇口网谷和前海自【zì】贸区的建立。通【tōng】过对原有功能设【shè】施 的【de】提升改造和【hé】规【guī】划建设，新【xīn】海上【shàng】世界被打造成具有国【guó】际吸引力的滨海特色文化休 闲娱【yú】乐中心、高端商务办公【gōng】区和居住生活聚集区【qū】，升级后的【de】邮轮母港与片区产【chǎn】业 互相促进，网谷成为【wéi】互【hù】联网高新产【chǎn】业聚集地，前海自贸区【qū】得以【yǐ】助力粤港澳大湾区 建设。

 升级【jí】过程中，招商蛇口形【xíng】成了社区开发与运【yùn】营【yíng】、园区【qū】开【kāi】发【fā】与运营、邮轮产业 建设三大【dà】核心【xīn】业务，三大业务【wù】的【de】良【liáng】性互动为“前港-中区-后【hòu】城”模【mó】式的复制推广 提供了有【yǒu】力保障。升级后【hòu】的蛇口【kǒu】不再是【shì】传统的“前港-中区-后城”模式，原本物 理空间【jiān】相对【duì】独立的【de】三要素【sù】逐渐融合，功能逐渐耦合。同【tóng】时新【xīn】蛇口模式打【dǎ】破传统概 念束缚，将“港”由【yóu】交通枢纽【niǔ】拓展【zhǎn】升【shēng】级为集聚【jù】资源的产业引【yǐn】擎，使得原本不具有 地理区位优势【shì】的城市也能根据本地优势产【chǎn】业复制蛇口模【mó】式。

从整体【tǐ】结构上，招【zhāo】商蛇口的【de】内在逻辑【jí】，是【shì】“前港【gǎng】-中区-后城”的综合【hé】开发运营【yíng】模【mó】式，又被称【chēng】为“蛇【shé】口模式”，就【jiù】是以港区的【de】人流、物流、信息流带动园区的产业落地、产业发展和产业创新，进而推动人口不断流【liú】入、城市【shì】配套不断完善、城市环【huán】境不【bú】断【duàn】优化，实现城市持续繁荣。

从资金流【liú】转上，住、商【shāng】的当期现金流，与【yǔ】产【chǎn】、创的长期【qī】资金沉淀相结合，使【shǐ】得这一综【zōng】合【hé】开发模式能平稳【wěn】运【yùn】行【háng】，招商称【chēng】之为T+0、T+10、T+30的长短运营融合架构。

结合国家【jiā】战略【luè】，招商蛇口不断推动蛇【shé】口模式 4.0 在一带一路沿线国【guó】家和国【guó】内【nèi】多地【dì】复制，招商局【jú】为当【dāng】地【dì】 引入【rù】龙头产业资【zī】源【yuán】，促进产业聚集，整【zhěng】合上下游产业链【liàn】资源，打造【zào】新兴产业链生 态体系【xì】，围绕产业新城人【rén】口的【de】多维【wéi】度需求打造宜居【jū】生活体系。蛇口新【xīn】模式还以全 民【mín】美好【hǎo】生活需求为导向倾力打造“美【měi】好【hǎo】生活圈”产品体系【xì】，以城市生长建【jiàn】设【shè】为依 托，开拓业务范围，覆盖了从孩童到青年，从【cóng】中【zhōng】年到老年，全【quán】生【shēng】命周期里不同人 生阶段所必须的多方面生活需求。产业是城【chéng】市的生命力和竞争【zhēng】力【lì】，蛇【shé】口模式的不断升级正是建立在产【chǎn】业的更新 换代之【zhī】上，借【jiè】助核心产业资【zī】源【yuán】-产业生态链-城市功【gōng】能的有机互动【dòng】推动城市【shì】发展的 持续迭代。

在【zài】蛇口模【mó】式 4.0 中，龙头产业【yè】资源是吸【xī】引资源集聚的中心，即为【wéi】新概 念的“港【gǎng】”，要引进何种产业、建成什么“港”势必受到城【chéng】市【shì】的自然条【tiáo】件、区位 优【yōu】势、原产业结【jié】构的【de】制约，因此影响城市开发和【hé】蛇口模式复制成败的关【guān】键点是引 入的产业能【néng】否【fǒu】适应本地的经【jīng】济和社会生态，城市的开【kāi】发运营商能否顺应时代【dài】发 展【zhǎn】，不【bú】断引【yǐn】导产业升级【jí】。

在产品【pǐn】方面，核【hé】心【xīn】城市重点考【kǎo】虑内部的更新【xīn】机【jī】遇，关注传统写字楼【lóu】、老旧厂房和【hé】公寓的改造机【jī】会，尝【cháng】试布局社区式办【bàn】公场所或【huò】产业综合体。在非核心区域考虑布局产业新城【chéng】，加【jiā】强区域城市群的【de】建设。在其他方【fāng】面【miàn】，也强调顺应地方政【zhèng】府合作【zuò】模式【shì】的【de】变化，优先选择与【yǔ】国家级自【zì】贸区、经开【kāi】区和高新区进行合作。与各地龙头实业【yè】企业合作，作为产业资【zī】源【yuán】合作【zuò】引入，进行拓展布局。

随【suí】着“蛇口模式”的不断升级完善，无数个“产业驱【qū】动、系统【tǒng】规划、有机生长”且能【néng】全面提升区域价值【zhí】和企业价值的【de】产业新城将会出现。

城【chéng】市与【yǔ】园区开发运营商战略【luè】目【mù】标的【de】制定，是“十四【sì】五”规划中一项提纲挈领的顶层【céng】工作，重要性【xìng】和【hé】难度都比较大，需要城【chéng】市与产业【yè】园区开发商对产【chǎn】业园区内、外部【bù】的战略环境进行充分【fèn】分析，也需【xū】要【yào】高层和【hé】各业务单元【yuán】多轮沟通和测算才【cái】能形成。战略目标一旦【dàn】确定，就会成为【wéi】未【wèi】来全公【gōng】司所【suǒ】有人为之奋斗的目【mù】标，指引了未来发展的方向。

招【zhāo】商蛇口不断反思和优化战略【luè】路径，寻求【qiú】最适合【hé】招商蛇口的【de】发展之【zhī】路【lù】。招商蛇【shé】口独有的“前港-中区-后城”发展模式，与邮【yóu】轮【lún】、园区、房地【dì】产【chǎn】开发【fā】三大业务一一【yī】对应【yīng】，以港口【kǒu】的要素集【jí】聚，带动【dòng】园区的产业发展，进而【ér】推动城【chéng】市的升级、实现【xiàn】共同繁荣【róng】。在金融资源平台【tái】上，公司一直【zhí】是开放的，包括招商局系统内的【de】招商银行、招商局资本【běn】，同时跟平安集团等【děng】其他金融机构也【yě】在合作。成为一个【gè】产【chǎn】业资【zī】源【yuán】集聚的、“产、融【róng】、城”一【yī】体化协作的千亿级平台。

在这三大业务【wù】之【zhī】外该模式之【zhī】下，招商蛇口整合集团资源，着眼于【yú】人【rén】民美好生活和【hé】全【quán】生命周期，布局多元化业务，综合发展。作为城市和【hé】园区综合【hé】开发运营【yíng】服务商，招商蛇口【kǒu】一方面开发人民美【měi】好生活的空【kōng】间载【zǎi】体【tǐ】，另一【yī】方面提供人民美好【hǎo】生活的内容【róng】运营【yíng】，未来将通过综【zōng】合发【fā】展深度践行公司【sī】战略。

作为【wéi】中国领【lǐng】先的城市和【hé】园区综合开发运营服务商，综合发展不仅是招商【shāng】蛇口的城市【shì】运营观，也是招商【shāng】蛇口做【zuò】人民美好生活承载者的实现途径。拥有40多年建设运【yùn】营经验的“蛇口模【mó】式”，与时俱进，衍【yǎn】生出了“前【qián】港【gǎng】-中区【qū】-后【hòu】城”的【de】综合发展模式【shì】，使招商蛇口实【shí】现了【le】“产品+时【shí】间+空【kōng】间”三【sān】个维度上的动态、有机平衡【héng】，拥有长【zhǎng】期可持续【xù】发展的动力【lì】和【hé】基【jī】础。

招商蛇口是招商局【jú】集【jí】团的核心产业与主【zhǔ】体【tǐ】业务之一【yī】，招【zhāo】商局通过建立支点、构建内核、内【nèi】部嫁接等思路对集团内部的价值【zhí】链【liàn】进行了重构【gòu】。所谓建【jiàn】立支点，就是在PPC商业开发【fā】模【mó】式【shì】中，选择了内【nèi】部价值链的【de】“港【gǎng】口”这【zhè】一内核，集团【tuán】围绕港口业务“构【gòu】建内核”，搭建内部【bù】价值链不同接点的聚合平台【tái】，为内部的公【gōng】路、航【háng】运、物【wù】流板块在中区平台（围绕港口【kǒu】建立的产业园区）上进行聚拢，提供价值【zhí】链的重构载体。

价值链重构【gòu】是一个系统工程【chéng】，其中内部嫁接【jiē】指集团在【zài】为内部价值链重【chóng】构“构建【jiàn】内【nèi】核”后，集团利用港口作为交通【tōng】枢纽所带来的【de】物流、人【rén】流【liú】、信息流，提【tí】升内部价值链关键节点质量为契机【jī】，推【tuī】进【jìn】集团内部【bù】内部不【bú】同【tóng】业【yè】务板块以“港口”为支【zhī】点，向“中区平台”——这一价值【zhí】链重构载体进行【háng】聚集，最终实现集团内部价值链的嫁接和【hé】优势叠加。

通过内部的价值链重构，实现了招商【shāng】局【jú】集【jí】团不同板块【kuài】之【zhī】间的雁形【xíng】结构和业务闭【bì】合【hé】，即内【nèi】部价【jià】值链各板【bǎn】块以雁形结【jié】构抱团【tuán】出海，集团内【nèi】部价【jià】值【zhí】链的不同【tóng】接点实现了有机接合、清晰定位、侧重分明，优势正向叠加，形【xíng】成完整闭合，从而产生1+1大于2的效果。招【zhāo】商局集团在完【wán】成【chéng】内【nèi】部价【jià】值链集成后，将企业内【nèi】部价【jià】值链与外部社会需要进【jìn】行对接和【hé】联结。

招商集团以【yǐ】“伟大复【fù】兴的贡献者、社会进步【bù】的推动【dòng】者、国际【jì】合作的对接【jiē】者”自许，将自身视为国家【jiā】“一带一路【lù】”倡议的天然执行者，致力于为【wéi】中华民族【zú】伟大复【fù】兴贡献自身力量（伟大复兴贡献者），以战略视野，提前预【yù】判吉布提【tí】、白俄罗斯【sī】等节点在“一【yī】带一路”倡议【yì】中的战略价值和这些地【dì】区在经济社会滞【zhì】后的现状【zhuàng】，在推动所在国【guó】经济【jì】社会发展的动因【yīn】下（社会进步推动【dòng】者），通过国际产能合作【zuò】进行对接、国内业【yè】务打包输【shū】出等全球价【jià】值链重构【gòu】（国际合作对【duì】接者），将集【jí】团内部价值链与外部社会【huì】经【jīng】济需【xū】要和发展诉求进行有【yǒu】效【xiào】联【lián】结，完成了【le】集【jí】团内【nèi】部价值链与全球价值【zhí】链的【de】对接。

招商局通【tōng】过价【jià】值链导入【rù】、共享等价值链重构手段，实现企业内【nèi】部价【jià】值链与全球价值链【liàn】的对接，通过与东道国的【de】合作，把招【zhāo】商局的价【jià】值【zhí】导入行动（价值导入【rù】），在这一过程中，通过组建丝【sī】路银行、丝路驿站，分设资【zī】产公司和运营【yíng】公司【sī】，实现【xiàn】了集【jí】团与东道国政府、企业和居【jū】民的【de】价值【zhí】链共享。

招商局通【tōng】过【guò】价值【zhí】链【liàn】导入【rù】、共享等价值链重构等价值【zhí】链重构行为【wéi】，实现企业内部【bù】价值链【liàn】与全球价【jià】值链的对接，综合东【dōng】道国实际【jì】需求及各个拥有的优势，实现了【le】产业赋能，在“一带一路【lù】”沿线关【guān】键节点国家，形成了【le】集贸易往来、商【shāng】品集散、金融服务、资源【yuán】配置【zhì】为一体的产业发展【zhǎn】综【zōng】合体【tǐ】，与【yǔ】东道国共同形成了全球价值链联【lián】结闭环。

从历史的【de】眼光【guāng】看，产城【chéng】融合将是未来大势【shì】所趋【qū】，产业园【yuán】区最终都会完成一个【gè】去工【gōng】业化的过程，而在这条去工业化的【de】道路上【shàng】，未来【lái】可能还会【huì】衍生出【chū】很多新兴【xìng】产业，如果【guǒ】能提前预见这【zhè】些产业的发【fā】展【zhǎn】方【fāng】向【xiàng】，城市化的功能才能更好的与【yǔ】这些产业相结【jié】合，朝着需要发【fā】展的目标而前行因【yīn】不同的发展阶段、发展形势变【biàn】化而产生【shēng】新的发【fā】展诉求，都需要对规划的编制或原【yuán】有规划进【jìn】行调整修改、存量土地【dì】的【de】二次【cì】开发【fā】来【lái】实【shí】现。存量【liàng】土地开发【fā】的全链条是一个覆盖土地规划、土地空间获取、一【yī】级开发、二级开发、城市运营管理等多【duō】个环节的连续过程，任何一个【gè】环【huán】节【jiē】都【dōu】将决定地区土地开发【fā】再利用的成【chéng】败，其中核心包括三大【dà】关键影【yǐng】响要【yào】素，即作为【wéi】物质载体的土地空间、开发所需的资金、地区发展所需的产业。

从时【shí】间维度【dù】来看，战略【luè】目【mù】标包括长期目标【biāo】（愿景、使命）、中期目标【biāo】、短期目标；从内容维度来看，战略目【mù】标既【jì】包括财【cái】务【wù】类指标（收入、利润、收益率等【děng】），也包【bāo】括业务类指标（市场份额【é】、增长率等），还包【bāo】括管理类指标（员工满意度、流【liú】程优化等）。

不【bú】论是精【jīng】品住宅、特【tè】色商业、联合办公、主题园区【qū】、邮【yóu】轮母港还是会展中心【xīn】等【děng】，招商蛇口皆有【yǒu】涉猎，帮【bāng】助城市居【jū】民人民【mín】实现生活方【fāng】式、生【shēng】产方式及城市功能的升级。

在【zài】时间维度上，招商【shāng】蛇口有意把握【wò】发【fā】展【zhǎn】节奏，兼顾【gù】短中长期业务发展需要，实现【xiàn】“3T平衡【héng】”。3T平【píng】衡【héng】，即通【tōng】过快周转 (T+3)、阶段性【xìng】持有运营 (T+10) 和片区综【zōng】合运营 (T+30) 三类项目比【bǐ】例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡【héng】。

不同业【yè】务与产品【pǐn】的盈利模式各有差异，例如快周转的销售型房产项目可迅速回笼资金【jīn】，但容易受政策和市场大小年【nián】影【yǐng】响，而持有【yǒu】型运营和片区综【zōng】合运营项目虽然资金回报周期长，但一旦成熟【shú】则可【kě】持续为公【gōng】司提供稳定现金流【liú】，是【shì】现金今奶【nǎi】牛。招商蛇口【kǒu】通过多【duō】个不同周期【qī】项【xiàng】目的组合发展，以【yǐ】确保公【gōng】司业绩表现的【de】持【chí】续优异，实现【xiàn】长期可持续发【fā】展。业务多元产品丰富的招商蛇口，必须平衡【héng】不同【tóng】项目的销售和运营【yíng】阶段，分配【pèi】人【rén】力和【hé】资金，实现现金流的【de】稳健和【hé】公司利润【rùn】最大【dà】化【huà】。

三、蛇口基于价值链重构的PPC商业模式

早期的【de】蛇口是由招商局【jú】集团独立开发【fā】、建设【shè】、经营【yíng】、管理。集团在此【cǐ】拥有绝【jué】对权力，公司就【jiù】相当【dāng】于蛇口的基建部【bù】门，主要做蛇口工【gōng】业区内【nèi】的一【yī】级【jí】开发，完全【quán】垄断了该【gāi】区【qū】域【yù】内【nèi】的房屋建设。1989年，公司走出蛇口，进入【rù】广【guǎng】州，并确立了“立足蛇口，依托内地【dì】，面【miàn】向海外”的发展方【fāng】针【zhēn】。同年【nián】，万科刚刚涉足房地产开发【fā】；如今的一线房企保利、绿地、碧桂园、中海【hǎi】、恒【héng】大、融创等房【fáng】企，此时还未出现【xiàn】。成立之【zhī】初，招商地产发展【zhǎn】顺利，到了1992年，招商已布局深圳、广州、上【shàng】海、天津【jīn】等六【liù】个城市，同期万科布局了5个城市；同时间起【qǐ】步，与我【wǒ】国房地产行业的诞生时间相仿。

PPC是一【yī】种园区【qū】开发模式，指由一个【gè】企业独立地开发、建设、经【jīng】营、管理一个相对【duì】独立【lì】的区域，它的核心在于【yú】港口先行、产业园【yuán】区【qū】跟进、配套【tào】城市功能开发，进而【ér】实现区【qū】域联动发展。这种生态圈【quān】式可持续【xù】发展的模式，是【shì】以一【yī】套以市场化方案来实现【xiàn】城市和园区【qū】运营【yíng】的空间发展模式，实现【xiàn】港、产、城联动，将政府、企业和各类资源【yuán】协同起来，成【chéng】为城市或区域【yù】转型升【shēng】级的战略安排。招商局集【jí】团以内【nèi】部【bù】价值链重构，再经由内【nèi】部企业【yè】价值链【liàn】与全【quán】球价值链【liàn】的联结，终于不【bú】同维度产业价值【zhí】链的聚合，形成【chéng】一种【zhǒng】全新的商业【yè】开【kāi】发模式【shì】。

价值链重构主要包括价值链集成、价值链连接【jiē】、价值【zhí】链聚合三个步骤，整个链条【tiáo】始于企业【yè】内部【bù】价值链的集【jí】成【chéng】，经由内【nèi】部企业价【jià】值链与全球价值链的联【lián】结，终于【yú】不【bú】同【tóng】维度产业价值链的聚合。价【jià】值链【liàn】重构学【xué】说开【kāi】辟【pì】了传统利润最大化思路。招商局集【jí】团对PPC开发模式的实践，实证了三【sān】种【zhǒng】价值链学说的重构【gòu】路径【jìng】，揭示了【le】价值链重构的独特作用【yòng】。

在【zài】价值链重构之前，招商【shāng】局整个【gè】集团【tuán】的价值链【liàn】形态呈现出条块化和线性化的形态，整个集团的【de】价值链分成交通【tōng】、金融和地产三大【dà】板【bǎn】块，在【zài】第【dì】一【yī】个条块化的【de】价值链【liàn】板块【kuài】，集团都按照产业链纵向一体化的价值链重构，贯通了整个产业【yè】链，形成了【le】线性的产业价值【zhí】链【liàn】。但【dàn】这些条块化的【de】价值链【liàn】彼此【cǐ】几乎没有交【jiāo】集，每个【gè】价【jià】值链都以单一个体公司的开【kāi】工能与市场竞争，彼此鲜有交集。

“转型升级引领者”是招商【shāng】局价值链集【jí】成的直接【jiē】动因，2010年后，招商局成为万亿体量【liàng】的巨【jù】无霸【bà】企业集团，资产体量大【dà】、指标基数高【gāo】企，2008年世界金融【róng】危机后，整【zhěng】个集团在探索新路【lù】径，以【yǐ】引领破【pò】局的【de】业务增长压力，同时，集团业务板块之间【jiān】，涉及交【jiāo】通运输、物流、金融等多个领【lǐng】域，然皆【jiē】各【gè】个为【wéi】战，一直未形【xíng】成资【zī】源整合。

在“转型升【shēng】级引【yǐn】领者【zhě】”这一目标的推动下，招商局主要【yào】通过【guò】建立支点、构建内【nèi】核、内部嫁接等思路【lù】对集团内部的价值【zhí】链进行了重构。所谓建立支点，就是在【zài】PPC商业开发模式中，选择了内部价值链的“港口”这一内核，集【jí】团围【wéi】绕港口业务“构【gòu】建内核”，搭建内【nèi】部价【jià】值链不同【tóng】接点的【de】聚合平台，为【wéi】内部的公路、航【háng】运、物流【liú】板块在中区平台（围绕【rào】港口【kǒu】建立的产【chǎn】业园【yuán】区）上进【jìn】行聚【jù】拢，提供价值链的重构载【zǎi】体。

价【jià】值链重【chóng】构是【shì】一【yī】个系统工程，其中【zhōng】内【nèi】部嫁接指集团在为内部价值链【liàn】重【chóng】构“构建内核【hé】”后，集团利用港口作【zuò】为【wéi】交通枢纽【niǔ】所带来【lái】的物流、人流、信息流，提【tí】升内部价值链关键节点【diǎn】质量为契机，推【tuī】进集团内部内部不同业务板块以“港口”为支点，向“中区平台”——这【zhè】一价【jià】值链重构载体进行聚【jù】集，最终实【shí】现集团内【nèi】部价值链的嫁接和优【yōu】势叠【dié】加。

通【tōng】过内部的价值【zhí】链重构，实【shí】现了【le】招商局集团不同板块之间的【de】雁形【xíng】结【jié】构和业务【wù】闭合，即内部价值链【liàn】各板【bǎn】块【kuài】以雁形结构抱团出【chū】海，集团内【nèi】部价值链的不【bú】同接点实现了【le】有机接合【hé】、清晰定位、侧重分明，优势【shì】正向叠加，形成完整闭合，从而产生【shēng】1+1大于2的效果【guǒ】。

招商【shāng】局集团在完成内【nèi】部价值链【liàn】集成后【hòu】，将企业内【nèi】部价值链与外部社会需要进【jìn】行对接和联结。招商集团以【yǐ】“伟【wěi】大复兴【xìng】的贡献者、社会进步【bù】的推动者、国际合【hé】作的对接【jiē】者”自许，将【jiāng】自身视为国家“一带【dài】一路”倡议的【de】天然【rán】执行者【zhě】，致力【lì】于为【wéi】中华民族伟大复兴贡献自身力【lì】量（伟大复兴贡【gòng】献者），以鸟【niǎo】瞰战略视野，提【tí】前预判吉【jí】布提、白俄罗斯等节点在“一【yī】带一路”倡议中的【de】战略价值和【hé】这些地【dì】区在经济社会滞后【hòu】的现状，在推动所在国【guó】经济【jì】社会发展【zhǎn】的动【dòng】因【yīn】下（社会进步推动者），通过【guò】国际产【chǎn】能合作进【jìn】行对接、国【guó】内业务打包输出等全球价值链【liàn】重构（国际【jì】合作对【duì】接者），将集团【tuán】内部价值链与外部社会经济需要和发展【zhǎn】诉求进行有效【xiào】联结，完成【chéng】了集团内部价值链与全球价值链的【de】对接【jiē】。

招【zhāo】商局通过价值链导入、共享等价值链【liàn】重【chóng】构手段，实现企业内部价值【zhí】链与全球【qiú】价值【zhí】链的【de】对接，通过与东道国的合【hé】作，把招商局的价值导入行动【dòng】（价【jià】值【zhí】导入），在这【zhè】一过程中，通过组建【jiàn】丝路银【yín】行、丝路驿【yì】站，分设资产【chǎn】公司和运营公司，实现了集团与【yǔ】东道国政府、企业和居民【mín】的价值【zhí】链共享。

招商局通过【guò】价值链导入、共享等价值链重构【gòu】等【děng】价值链重构行为，实现企业内部价值链与全球价值链的【de】对接，综【zōng】合【hé】东道国实际【jì】需【xū】求及【jí】各个拥有的优势，实现【xiàn】了产业【yè】赋能，在“一带一路”沿线关键节【jiē】点【diǎn】国家，形成【chéng】了集贸易往来、商【shāng】品集散、金融服务、资源【yuán】配置为一体的产业发【fā】展综合体，与东道国共同形成了【le】全球价值链联结【jié】闭【bì】环。

在完成价值链联结后，招商局集团在全【quán】球范围和【hé】更高维度【dù】上【shàng】，形成了价值链的重构——不【bú】同维度价值链【liàn】的聚合，“集聚【jù】整合创【chuàng】新【xīn】者”是招【zhāo】商局实施价值链聚合重构行为的动因【yīn】，在这种动【dòng】因下，集团推动【dòng】了【le】不【bú】同维度，不同业务板块的价值链重新【xīn】组合【hé】，加快外部资源集成和内部资【zī】源深度融合【hé】，提高了资源【yuán】集聚水平【píng】和配【pèi】置【zhì】效【xiào】率。

在价值链聚合中，集团【tuán】从【cóng】横向、纵【zòng】向、虚实各个不【bú】同【tóng】维度进行了价值链重【chóng】构，将不同的【de】利益主体聚【jù】合于集团内部【bù】的价值【zhí】链中，在纵向方面【miàn】，集团【tuán】围绕“前【qián】港—中区—后城”打造港【gǎng】口【kǒu】或产【chǎn】业集聚区【qū】，带【dài】动综合【hé】交【jiāo】通、港口开发【fā】、园区开发、物流、地产、金融等业务板块以雁形结构【gòu】次第出海。同时，集团【tuán】推进了PPC商业模式的平台功能【néng】，和企业【yè】“走出【chū】去”进行衔接【jiē】，将以港口为核心的PPC模式园【yuán】区，成为“走出去【qù】”企业重要聚集地和平【píng】台，从而推进了领【lǐng】头雁企业的上下游集聚发【fā】展、园【yuán】区化经营方式，带动国内产能【néng】过【guò】剩的产业【yè】，抱团出海，集群式发展，共建、共【gòng】享“PPC”模式园区【qū】。

在横向【xiàng】方面，招商局注意已形成的价值链与其【qí】相关的产【chǎn】业，形成价值链【liàn】的横向关联，通过创【chuàng】新【xīn】价值链的关【guān】联，筹建了【le】丝路驿站、丝路【lù】银行，为【wéi】园区内的企业，提供【gòng】资【zī】本服务【wù】，从而在产业链、贸易链和创新链之间，建【jiàn】立走横向关联。通【tōng】过一系列价值链的重【chóng】构工作【zuò】，集团使【shǐ】横向、纵向、虚实等【děng】不同板块、不同维度的产【chǎn】业链、资金链、贸易链、创新链，以“价值链聚【jù】合”为【wéi】中心，融【róng】合【hé】了【le】内【nèi】部的资本与产业，形【xíng】成【chéng】了类似莱茵【yīn】模式的企业、产【chǎn】业及金融共生【shēng】、共荣的伙伴关系，构建了【le】一【yī】个【gè】完整的【de】商【shāng】业生态【tài】圈，与东道国形【xíng】成了利益共同体、命运共同【tóng】体【tǐ】和责任共【gòng】同【tóng】体。

四、蛇口模式迭代转型的产业逻辑

十四【sì】五规划【huá】期间，在产业发展【zhǎn】跨【kuà】界【jiè】融合、区域发展协调【diào】协同、全球发展互联互通的新产业发展【zhǎn】格局【jú】背景下，任【rèn】何一【yī】个产业园区都不【bú】能【néng】再采取区域化、封闭【bì】化、孤【gū】立化的运营【yíng】发展模式【shì】。各地产业园区发【fā】展不【bú】论【lùn】在园区【qū】定位、产【chǎn】业选择、主导产业【yè】培育培养等方面，首先要研究分析【xī】国家发展战略，做好【hǎo】自身园区在【zài】整体国家发展战略的精准定位；同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或【huò】区域发展【zhǎn】战略的支撑作用；更重要的是要立足【zú】自身园区【qū】产业与【yǔ】产能发【fā】展【zhǎn】，做好对整体【tǐ】市场发展【zhǎn】需求量与需【xū】求变【biàn】化的研究【jiū】分析与预判【pàn】，做好市【shì】场【chǎng】需求战略的【de】超前规【guī】划。

 城市与园区开【kāi】发【fā】运营商的产业发展模式当然【rán】也是结合自身产业【yè】园区战略规划【huá】的制【zhì】定，与国家发展【zhǎn】战略、区域发【fā】展战略【luè】、产业发展【zhǎn】战略、市场发展战【zhàn】略进【jìn】行叠【dié】加融合，从而以科学发展战略引【yǐn】领产业园区实现科学持【chí】续发展【zhǎn】。产城融合是秉持以【yǐ】人为本的原则，在一定区域范围【wéi】内实【shí】现产业与城镇的协调互动【dòng】，以城镇为载体，把产【chǎn】业作为城镇【zhèn】发【fā】展的基础，两【liǎng】者相【xiàng】辅【fǔ】相【xiàng】成、均【jun1】衡发展，进而提升【shēng】整个城市的经济效益和【hé】社会效益。蛇口模式【shì】的【de】短板存在其建立的基【jī】础之【zhī】一中，即政企良性合作具备一定的【de】门【mén】槛。在预开发阶段【duàn】，存在【zài】部分地方【fāng】政府不愿放权给企业进行深【shēn】度规划开发，或现任【rèn】政府无【wú】法满足企业提出【chū】的政策持续性的【de】要求。

招商蛇口作为城市与【yǔ】园区开发运【yùn】营商，无【wú】论是产业园区【qū】运【yùn】营，产业导入培【péi】育培养，还【hái】是产业【yè】企业发展【zhǎn】壮大，都既是需求的满足，又是需求的引【yǐn】领。园【yuán】区要满足产业【yè】发展平【píng】台的建设需求，企【qǐ】业要满足市场供应【yīng】的【de】需求。在当前我国【guó】处【chù】于化【huà】解【jiě】过剩产能、市场需求快速变化、深化【huà】供给侧结构性改革的新【xīn】形势下，产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的【de】需【xū】求，而应该要从满足【zú】现【xiàn】阶段发展【zhǎn】或已有【yǒu】的发展【zhǎn】需求【qiú】，向引导【dǎo】、引【yǐn】领需求转变。

首先，要立足产业园区产业【yè】特点与市场定位【wèi】，做【zuò】好【hǎo】战略性【xìng】的【de】前瞻【zhān】预【yù】判，做好【hǎo】对【duì】产业和企业发展趋【qū】势【shì】的【de】需【xū】求引导；其【qí】次，要规划好园【yuán】区战略，做【zuò】好区域发展需【xū】求引领。在区域对园【yuán】区原有【yǒu】需求定位的【de】基础上，做好对区域整体发展的【de】支撑和引导作用；第三【sān】，要做好高端服务，创【chuàng】新产【chǎn】业企业的发展引领。对【duì】于园区【qū】入驻企业，既不【bú】能再用随意【yì】性招商模式，也不【bú】能采取随【suí】意放养式发展，而应该从产【chǎn】业导入时就进行“战略性招商、产业链引企、前景化培育”，从【cóng】选择入【rù】园【yuán】企业的【de】“游说式引领”，到发展过程中【zhōng】的“战略式引导”，再到整体产业培育的“引【yǐn】导化服务”，都应该体现【xiàn】对需求的【de】引导引领【lǐng】；另外，对产业园区的【de】发展战略设计与【yǔ】运营服【fú】务，也都【dōu】需要做好从【cóng】“低端的服务【wù】现有需求”向【xiàng】创新【xīn】设计【jì】与引导“高端的未来需求”转变【biàn】。

虽然城市【shì】与产业园区开发是以【yǐ】“造【zào】成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种【zhǒng】新型的房地产【chǎn】开发模式，赋【fù】予了更广泛的【de】业务内【nèi】涵,覆盖产业链中区域【yù】规划设计、项目【mù】投【tóu】融资【zī】、基础设施【shī】建设【shè】、房屋工【gōng】程建设、产业导入与服务、资产【chǎn】管理与【yǔ】运营等【děng】环节,致力于【yú】推动区【qū】域【yù】价值提升【shēng】与城市【shì】长期【qī】成长【zhǎng】。

招商【shāng】蛇口通过【guò】PPC的价值链重构【gòu】，不仅为国内【nèi】产业新城开发提供了一个【gè】样板，还【hái】为全球范【fàn】围内的区域开发和城市【shì】转【zhuǎn】型提供了一【yī】个“中国【guó】方案”和“中国样本”。PPC开发模【mó】式【shì】是【shì】一种园【yuán】区【qū】开发模式【shì】，指由一个企【qǐ】业独【dú】立地【dì】开发【fā】、建【jiàn】设【shè】、经营、管理一个相对独立的区域，它的核心在于港口先行、产【chǎn】业园区跟进、配套城市【shì】功【gōng】能开发，进而实现区域联动发【fā】展。这种生态【tài】圈式可【kě】持续发展的【de】模式【shì】，是【shì】以一【yī】套以市场化【huà】方案来实现城市和园区运营的空间发展【zhǎn】模式，实现港、产【chǎn】、城联动，将政府、企业和各类资源协【xié】同起来，成为城市或【huò】区域【yù】转型【xíng】升级的【de】战略安排。

招商【shāng】系的企业以【yǐ】招商【shāng】蛇【shé】口为载【zǎi】体，通过一系列创新价值链的工作，将集团横向、纵向【xiàng】、虚实等不同【tóng】板块【kuài】、不同维度的【de】产业链、资金【jīn】链、贸易链、创新链，以“价值链聚【jù】合”为中心，融合内部【bù】的【de】资本【běn】与产业，形【xíng】成类似【sì】莱茵模式的企【qǐ】业、产业及金【jīn】融共生、共荣的伙伴关系，构建了一个完整的商业生态圈，形成利益【yì】共同【tóng】体、命【mìng】运共同体【tǐ】和责【zé】任【rèn】共【gòng】同体。

 通【tōng】过开发模【mó】式的创新来【lái】综合解决蛇口片区面临【lín】的【de】土地空间释放困【kùn】难、现行二次【cì】开发路径【jìng】难以支【zhī】撑等【děng】问题，在综合比较各类潜在模【mó】式【shì】基【jī】础上，结合游轮母港建【jiàn】设【shè】、片区产业转【zhuǎn】型升级、旧【jiù】城改【gǎi】造等【děng】发【fā】展诉求，提出实施成片【piàn】综【zōng】合开发为主、城市更新及土【tǔ】地整备为辅的土地【dì】空间释放【fàng】模式，以及差异化土地【dì】供应【yīng】模式、多样化的政【zhèng】企合作（PPP）创新模【mó】式等开发模式，以【yǐ】解决存【cún】量开【kāi】发的实施路径、土地出让、建设运营问题。

作【zuò】为高度建设的地区，蛇口片区【qū】的市场化基因【yīn】强、市场要素丰富，要【yào】充分发挥市场在开发建设运营方【fāng】面经验、资金、资源，坚【jiān】持以“市场为主、政府【fǔ】引导【dǎo】”，创新城市建设的【de】政企合作PPP模式【shì】，通【tōng】过【guò】作价入股、特许【xǔ】经营、作【zuò】价出资、合作开【kāi】发、购买服务等方【fāng】式【shì】，加强在成片【piàn】开【kāi】发、公共基础设【shè】施【shī】项目等【děng】的土地释放【fàng】、建设【shè】、运营方面的合作。重点【diǎn】包【bāo】括【kuò】两种模式：①一二级开【kāi】发联【lián】动【dòng】PPP模式：对【duì】已【yǐ】出让给招商、南山集团等大业主的土地，采用政企合作开发PPP模式，充分发【fā】挥政府【fǔ】和市场的优势【shì】，快速、高效推动片区【qū】的改【gǎi】造开发；②公共配套及基础设施建设PPP：拓展可社会投资建【jiàn】设的【de】范围【wéi】，对于国际学校【xiào】、医【yī】院【yuàn】、轨道交通、供冷市【shì】政等民生设【shè】施，可公【gōng】开选【xuǎn】择有资质的市场【chǎng】主体【tǐ】进行建设、运营和管理【lǐ】。

PPC商业模式以港口为龙头和【hé】切入【rù】点【diǎn】，以临港的【de】产【chǎn】业园区作为【wéi】重要载体，打造国【guó】际产能合作平台。PPC开【kāi】发模式【shì】的核心是港口，港口的【de】对区域的经济贡【gòng】献体现【xiàn】在多个【gè】层面，具有【yǒu】复杂性、间接性【xìng】等特【tè】点【diǎn】，其贡献【xiàn】水平受港口自【zì】身发展特点【diǎn】、城市产业经济发展特点以及【jí】二者之间的关联程度【dù】等多方面因素的【de】影【yǐng】响。以PPC模【mó】式聚【jù】合、集成【chéng】的招商局集团内【nèi】部价值链。

针对蛇口【kǒu】片【piàn】区南【nán】部港区面临土地产权复杂、历史遗留问题多，建成区土地分布零散、功【gōng】能混杂，城市更新、土地整备【bèi】等存量【liàng】开【kāi】发现【xiàn】行政策难以支【zhī】撑等问题，并基【jī】于权利主体实施意愿强，土【tǔ】地【dì】控制和成【chéng】片开发【fā】运【yùn】营能【néng】力和效率高的【de】特征，充分发挥市场主体的土地开发经营作用，运用综【zōng】合手段统【tǒng】筹解决片区土地【dì】、资金、产业等问【wèn】题，整合【hé】土【tǔ】地空间资源，释【shì】放更【gèng】多、更高品【pǐn】质空间，完成涉及重大战【zhàn】略产业项【xiàng】目的建设、片区整体【tǐ】环【huán】境的提【tí】升。根据【jù】土地产权【quán】、自然【rán】地理现状、建设现【xiàn】状、规划愿景等要素，整合片区零散空间，划定约50公顷以上的连【lián】续空【kōng】间，如二凸堤【dī】单元、赤湾单【dān】元【yuán】、太子湾【wān】单元等，实【shí】施成片综合开发【fā】。

成【chéng】片综合开发【fā】模式【shì】将土地房屋的拆迁补偿、土地空间释放、后续开【kāi】发建【jiàn】设进【jìn】行联动，适【shì】当放开对存量空间【jiān】开发的合法用地产权比【bǐ】例、空【kōng】地【dì】比例、楼龄等约束【shù】条件，同时增加了返还公共【gòng】利益用地、物【wù】业的比例，合理平衡了各方利【lì】益，充分发挥【huī】了市场主体，特别【bié】是产权主体【tǐ】的积极【jí】性，高效【xiào】、快速推动片区【qū】的开发【fā】建设。此外，成片综合开发整合了零【líng】散、混杂、低效的空间，实施整体空间【jiān】优化布局，落实【shí】了【le】片区大型公共配套、交通等设施的土地空【kōng】间【jiān】需求，提升了【le】城市环境、整体品【pǐn】质得到【dào】。成片综合【hé】开发，实践以都市综合【hé】体为主导的开发【fā】模式，形成以高附加值为【wéi】核心的空【kōng】间开发秩序【xù】，发挥【huī】触【chù】媒效应，带动人气与【yǔ】活力。

针对存量土地规划，其目标在于针对影响规划落地实施【shī】的土地、空间、资金、政策等各种【zhǒng】关键要【yào】素【sù】，从土地开发全流程角度，为规【guī】划方【fāng】案的【de】落地性提供可操作、可实施的【de】路径和综合策【cè】略保障，同时也为规划布局方案提出优化【huà】建议。系【xì】统完整梳理【lǐ】蛇口片区【qū】规划的【de】空间功能安排【pái】、发展分【fèn】阶【jiē】段目标、重点实施【shī】内【nèi】容、项目【mù】建设安排及【jí】控制【zhì】要【yào】求等，是实施策略研究的基【jī】础。围绕自贸城区和国际枢【shū】纽【niǔ】港的发展【zhǎn】定位，重点【diǎn】建设蛇口国际生态社区、网谷创【chuàng】新创业区、赤【chì】湾海洋科【kē】技创新区【qū】、蛇口国际【jì】枢纽【niǔ】港、国际邮【yóu】轮【lún】母港的内容。

实施重点内容主要【yào】包括旧城公共【gòng】服务配套完善、产【chǎn】业转型升级、片区【qū】交通改【gǎi】善等，具体包括以下三个方面：一是，以蛇口网谷及蛇口老城区为重【chóng】点【diǎn】，实施国际化【huà】、高【gāo】端【duān】的学【xué】校【xiào】、医院配套服务设施建设，部分旧【jiù】宿【xiǔ】舍【shě】、旧村的【de】改造提升，以及低效、零散产业【yè】空间的转型升级等【děng】，进【jìn】一步【bù】加强国际绿色社区、街区【qū】环境营【yíng】造【zào】和城市综【zōng】合品质的提升。二是，以【yǐ】太子湾及海【hǎi】上世【shì】界片区重点【diǎn】，实现港区转型发展，建设【shè】邮轮母【mǔ】港综【zōng】合体【tǐ】，发展邮轮产业及孵化创新产业，加快建设对外快速【sù】交通和轨道【dào】交【jiāo】通。三是，以蛇口港及赤【chì】湾港片区【qū】的【de】国际枢纽港建【jiàn】设为目【mù】标，整合连片作业区【qū】，明晰【xī】港城边界，加快产业转型和【hé】现代产业区【qū】集聚【jù】发展，建设【shè】对外快速交通和轨道交【jiāo】通，建设【shè】港口集疏运【yùn】货运体【tǐ】系，疏解交通。

城市与产业园区开发商一般由星【xīng】级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商【shāng】铺、街【jiē】区、休【xiū】闲广场及大型高尚居住社区等【děng】组【zǔ】成。在国【guó】外【wài】，城市综合体已经是非常成熟【shú】的商业地产模式。目前的城【chéng】市综合体【tǐ】按所处位置【zhì】分为【wéi】城市成熟【shú】中心区、新中心【xīn】区、卫星【xīng】城【chéng】的综合体【tǐ】；按土地性质【zhì】分为旧城改造、带特【tè】定条件的【de】产业【yè】园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业【yè】为核【hé】心的综合体、以商【shāng】务为核【hé】心的综合体、商【shāng】业商务【wù】双【shuāng】核心【xīn】综合【hé】体、一般住宅【zhái】综【zōng】合体【tǐ】；按综合【hé】体配套【tào】的优【yōu】势【shì】分为【wéi】地铁概念综合体、CBD概念综【zōng】合体、产【chǎn】业概念综合体。

蛇口【kǒu】模式的复【fù】制【zhì】因政制宜，针对不同【tóng】的【de】地【dì】方【fāng】政【zhèng】府甚至是不同的国【guó】外政【zhèng】府需要采取不同的合【hé】作方式【shì】，可能【néng】导致其模【mó】式无法快速大范围的推广。其次，蛇口模式的要【yào】点【diǎn】在于“港口”，而现今【jīn】蛇口模【mó】式的复制，思【sī】路仍局限于实体的港口，承载吸引的要素仍然【rán】局限于人流【liú】、物流，对【duì】于吸引集聚资金流、信息流的虚拟化“港【gǎng】口”建设还不【bú】深入。因不同的发展阶段、发展形【xíng】势变化而产生新的发展【zhǎn】诉求【qiú】，都需要【yào】对规划的编制或原有规划进行调整【zhěng】修【xiū】改、存量土【tǔ】地的二次开发来实现。存量土地开发的【de】全链【liàn】条是【shì】一个覆【fù】盖土【tǔ】地【dì】规划【huá】、土地空间【jiān】获取、一级【jí】开【kāi】发、二【èr】级开【kāi】发、城【chéng】市运营管【guǎn】理【lǐ】等多个环节的连续过程，任【rèn】何【hé】一个环节都将【jiāng】决定地区土地开发再利用的成败，其中核心包括三大关键影响要素，即作为物质载体【tǐ】的土地空间、开发【fā】所需的【de】资【zī】金、地区发展所需的产业。

蛇口从工业【yè】区发展成【chéng】为国际化海滨城区。招商蛇口【kǒu】集团再次【cì】对蛇口启动【dòng】升级【jí】改造【zào】，开启城市运营的又一创新实践，蛇口模【mó】式【shì】也随【suí】之升级。蛇口再造主【zhǔ】要包括海上世界城市综合体、太【tài】子湾【wān】邮【yóu】轮母港、蛇口网谷【gǔ】和前【qián】海自贸区的建立。通过对原有功【gōng】能设施的提升改造【zào】和规划建设，新【xīn】海上世界【jiè】被打造成具有国际吸引力的滨【bīn】海特色文化休闲娱乐中心、高端商务【wù】办【bàn】公和【hé】居住生活聚集区，升级【jí】后的邮轮母港【gǎng】与片区产业【yè】互【hù】相【xiàng】促进【jìn】，网谷【gǔ】成【chéng】为互联网高新产业聚集地【dì】，前【qián】海自贸区为【wéi】粤港澳大湾区建【jiàn】设提供助【zhù】力。

升级过程中，招商蛇口形【xíng】成【chéng】了社区开发与【yǔ】运营、园区开发与运营、邮轮【lún】产业【yè】建设【shè】三大核心业务【wù】，三大业务的良性【xìng】互【hù】动【dòng】为 “前港-中区-后城”模式的复制推广【guǎng】提供有力保障。升级后【hòu】的【de】蛇口不再是【shì】传【chuán】统的“前港-中区-后城”模式，原本物【wù】理空间【jiān】相对【duì】独【dú】立的【de】这【zhè】三要素逐渐融合，功能逐渐耦合。同【tóng】时新蛇口模式【shì】打破传统概念束【shù】缚，将“港”由【yóu】交通【tōng】枢【shū】纽拓展升级为集聚资【zī】源的产业引【yǐn】擎，使得原本不具有地理区【qū】位优【yōu】势【shì】的城市也能【néng】根据本地优势产业复制蛇口模【mó】式。

结合国家战略，招商蛇【shé】口不断推动蛇口4.0模【mó】式在一带一路【lù】国家和国内多地的复制，招商蛇口为当地引入龙头产业资源【yuán】，促进产业聚集，整合上下游产业链的资源，打造新【xīn】兴产业【yè】链生【shēng】态体系【xì】，围【wéi】绕产业新【xīn】城人口的【de】多维【wéi】度需求打造宜居生活体系。蛇口【kǒu】新模式还以全民美好生活需求为导向倾力打造的【de】“美【měi】好生活【huó】圈”产品【pǐn】体系，以【yǐ】城市生长【zhǎng】建【jiàn】设为依托，开拓业【yè】务【wù】范围【wéi】，产品线已经形成了覆盖从【cóng】孩童到青【qīng】年，从中年到老【lǎo】年【nián】，全生命周期里不同人【rén】生【shēng】阶【jiē】段【duàn】所【suǒ】必须的多方面【miàn】生活需【xū】求。

产业是城【chéng】市的生命力和竞争力所【suǒ】在，蛇口模式【shì】的不断【duàn】升级正是【shì】建立在产业的更新换代之上，借【jiè】助核心【xīn】产业【yè】资源-产业生态链-城市【shì】功能的【de】有机互动推动城【chéng】市【shì】发展的持【chí】续迭代。在【zài】蛇口模【mó】式4.0中，龙【lóng】头【tóu】产业资源是吸引【yǐn】资源集聚【jù】的中心，即为【wéi】新概念的“港”，要引进何种【zhǒng】产业、建成【chéng】什么“港”势必受到城【chéng】市的自然条件、区位优势、原生产业结构的制约，因此【cǐ】影响城市开【kāi】发【fā】和蛇口模式复制成败的【de】关键点就是引入【rù】的产业是【shì】否【fǒu】能适应本地经济【jì】社会生态，在城市发展【zhǎn】过【guò】程中城【chéng】市开发运营商【shāng】能否顺应时代【dài】发展，不【bú】断引导产业升级。

蛇口模式4.0说明原有的【de】增【zēng】量【liàng】规划【huá】主要是解决在【zài】一【yī】张白纸上，通过比较谁能【néng】创造最大【dà】的净剩余（利润），合【hé】理布局各种“色块【kuài】”（功能）。规划实施上，主要通过政府进行土地征收【shōu】补偿获取土地【dì】，并设计【jì】一个【gè】制度，比【bǐ】如招【zhāo】拍挂【guà】确定产权主体。而对于高度建成的【de】存量【liàng】空间，规划【huá】主【zhǔ】要解决将【jiāng】一个已有的“色块”转变为更【gèng】合理的“色【sè】块”。

为落实综合【hé】规【guī】划【huá】调整的新要【yào】求，土地开发的全链条也【yě】必须随之发生变化。然而与增量规【guī】划【huá】实【shí】施条【tiáo】件相比，其初始【shǐ】土地利用、产权属性【xìng】、管【guǎn】理基础等实施基础条件【jiàn】存在巨大的不【bú】同。由于【yú】原有土地是有产权人、有建筑【zhù】物和构筑物的，一方面【miàn】，在说【shuō】服原有产【chǎn】权人让渡产权【quán】上，需要额外支付成本，虽然【rán】与【yǔ】征地【dì】拆【chāi】迁属于同样【yàng】性质的成本，但由于初始产权状【zhuàng】态的不同，让渡方式和交【jiāo】易【yì】成【chéng】本则【zé】完全不同【tóng】；另一【yī】方面，新项【xiàng】目安排需要与【yǔ】既【jì】有建【jiàn】设、既【jì】有发展意愿、土地产权释放、管理政策等多方面【miàn】进行协调。

五、产城融合下城市与产业园区运营

目前房地产行业正在经历着一场深【shēn】刻的变化【huà】，从土地红【hóng】利时代【dài】、金融红【hóng】利时代【dài】，到管【guǎn】理红利时代，“有质【zhì】量的增长”成为【wéi】未来【lái】中国新城市化的关键命【mìng】题。什么是“有质量的增长”？“十四五”规划【huá】纲要中有着【zhe】明确的框架要求【qiú】：对新型【xíng】城镇化建设【shè】、城【chéng】市更新、扩大内需、养老、产业、住房租赁、智慧社区、物【wù】业服务等【děng】方面提出【chū】了要【yào】求和【hé】发【fā】展【zhǎn】方【fāng】向，是【shì】从多元角【jiǎo】度出发，综合性的战略发展指导【dǎo】。

从十四五的规划【huá】纲要中可以看出，“运营”能力成为贯穿【chuān】在所【suǒ】有环节中的【de】“必选项”，而这一点恰恰【qià】是过【guò】去二【èr】十年的城【chéng】市化进程中最为【wéi】稀【xī】缺的，高杠杆、快周转稀释了行业“精益【yì】管理”的密度【dù】与浓度。在房住【zhù】不炒、健康【kāng】发展【zhǎn】的新格局下，房【fáng】地产将开启一个真正的产【chǎn】城一体、多元复合、服务运营的“综【zōng】合运营【yíng】”时代。综合运【yùn】营模式是符合“十四【sì】五”规划【huá】纲要、国家【jiā】战略【luè】性【xìng】构架的趋势性指标【biāo】，具有【yǒu】长期的【de】生命【mìng】力。

产城融合下城市与产业【yè】园【yuán】区【qū】开发包括两层含义：就是指政【zhèng】府和企【qǐ】业在充分认识城市资源基【jī】础上，运用【yòng】政策、市场和【hé】法律的手段对【duì】城【chéng】市资源进行整合【hé】、优化、创新而取得城【chéng】市资源【yuán】的增殖和城市发【fā】展最【zuì】大【dà】化的过程。通过城【chéng】市与产业园区【qū】开发【fā】，把城市的自然资源和【hé】精神资源有效地推向市场，使【shǐ】城市的综合竞争力得【dé】到提高，城市【shì】的财富【fù】增加【jiā】，城市居民生活质量【liàng】和幸福感得到提升，这是城市与【yǔ】产【chǎn】业【yè】园区开发问题的关键，也是城【chéng】市与【yǔ】产业园区开发商【shāng】的终极目的【de】。

产业园区必将走向城【chéng】市化发展的道路【lù】，而产【chǎn】业【yè】园区的【de】产业尤其是【shì】传统制造业将会随着产业园区【qū】的发展面临升级和转移，而“成本【běn】”是限制传【chuán】统制造【zào】业最重要的因素。所以未来【lái】要实现【xiàn】制造【zào】业的转型【xíng】升级【jí】，就必【bì】须【xū】遵循两个【gè】目【mù】标【biāo】：降低成本，提高效【xiào】率。其中【zhōng】的综【zōng】合体购物中心（又称城市综合【hé】体）的协同作用表现【xiàn】在提高零【líng】售收入使商业地产的总【zǒng】体开发价值得到更大的【de】提【tí】升，以“五类业务【wù】、四大IP”搭建主辅分级、轻重分离的【de】综【zōng】合发展模式【shì】。

招商蛇口将这种综合发展模式概况为主辅【fǔ】赛道相结合的【de】“1+4”业【yè】务【wù】，并延伸打造公司的4个【gè】核心IP。“1”即以住宅开【kāi】发销售为核心【xīn】的现金牛业务，是【shì】招【zhāo】商蛇口利润收入的主要贡献【xiàn】来源和支柱业务；“4”分别是【shì】重点【diǎn】发展【zhǎn】的成长【zhǎng】型业【yè】务、以【yǐ】深耕轻资【zī】产模式的平台型业【yè】务、创新型业【yè】务【wù】、以及以酒店、公【gōng】寓、写字楼为组成的【de】机会型业务，并【bìng】打造园区、集中商业、招商积【jī】余和邮轮产【chǎn】业【yè】等四类【lèi】核心IP。

其他【tā】与【yǔ】购物中心形成互补的功用建筑包括：办【bàn】公楼，酒店【diàn】，服务式公寓，娱乐和公寓住宅等。这些不同用途的功能建筑集合【hé】在【zài】一起和谐互动【dòng】比起各自为政或独【dú】立运【yùn】行【háng】的购物【wù】商场，将更有助于发挥【huī】每一个【gè】功【gōng】能建筑的功效。本书【shū】前面诸章通过广泛【fàn】调研,结合城【chéng】市综【zōng】合开【kāi】发运营企业的产业资源现状、产业发展能【néng】力水平、城市开发运营中【zhōng】的实践【jiàn】举措,以业务盈利方式【shì】为【wéi】切【qiē】入点,梳【shū】理不同企业盈利来源的类型【xíng】和规模【mó】。

基于复杂的现实条件【jiàn】及多样的供地需【xū】求，重点【diǎn】对供应对象、出让方式、出【chū】让【ràng】年期、出让【ràng】条件等进【jìn】行差异管【guǎn】理。

①差异化的出让对象：实【shí】施“立体分层供地”、“整体供地”、“成片供地”的多元供【gòng】地对象。“立体分【fèn】层供地”指使用“分层设权、分【fèn】别【bié】供地”的方式，如地铁及综合体【tǐ】，可按【àn】照地铁建设的【de】空间【jiān】结构【gòu】，地下【xià】的地铁运行线路【lù】用【yòng】地为行政划拨【bō】；地上9-21米为车辆段【duàn】厂库、维修中【zhōng】心、中【zhōng】间转换层等【děng】，采用协议出让方式；地【dì】铁【tiě】上【shàng】盖及周边【biān】地块为【wéi】挂牌出让。“整【zhěng】体供【gòng】地”为地上、地表和地【dì】下【xià】空【kōng】间使用【yòng】权统一供应。“成片【piàn】供地”为满足片区整体环【huán】境打造，实施经【jīng】营【yíng】性、公【gōng】共【gòng】配套、基础设施等成片整体供地。

②差异化的【de】出让方式【shì】：在原有【yǒu】招拍挂【guà】、协议出【chū】让的模式上，与产业发展的生命周期、产业【yè】的用地【dì】需求相【xiàng】衔接，进一步创新公告出让、作价入股、作价出【chū】资、土地租赁、先租后【hòu】让、以房招商等差异化土【tǔ】地【dì】出让方式和操作路【lù】径【jìng】，有【yǒu】效【xiào】扶持、孵化科技、文【wén】化等【děng】创新【xīn】型产【chǎn】业。

③弹性土地出让年期：探索梯级【jí】开发，区分自用和出售，结合产【chǎn】业【yè】生命【mìng】周期、重点引入产业【yè】、各类用地等在法定最高【gāo】年限分期出【chū】让，制定【dìng】合理【lǐ】的土【tǔ】地使用年【nián】期。

④出【chū】让【ràng】条件：因【yīn】存量空间现状、工程的复【fù】杂性，为保障施工安全、混合功【gōng】能【néng】建设等，实施带设计方案让、带公共【gòng】配套及【jí】基础【chǔ】设施、带地下空间、带管理方案、带【dài】流转限制等条【tiáo】件的出让模【mó】式。

⑤竞价内【nèi】容：为有序【xù】规范【fàn】调控房地产【chǎn】市场，促进产业健康发展【zhǎn】、保障民生设施的建设，通过定地价竟【jìng】房【fáng】价、租金、容积率【lǜ】、保【bǎo】障【zhàng】性住房、创新型【xíng】产【chǎn】业用房【fáng】、公共配套等内容。

目前的城市开发运营【yíng】存在不【bú】同的【de】发展模【mó】式【shì】，通过【guò】产业研究规划、产业招商、城市【shì】运营、资本运作。 这类【lèi】城市综【zōng】合开发运营商,是由其【qí】背后的资本力【lì】量联合【hé】打造城市平台和产业平台的抓手【shǒu】,从【cóng】而【ér】拥【yōng】有极【jí】为丰富的产业资源,在产业招商方面,关注产城融合思路【lù】下【xià】的产【chǎn】业资源组【zǔ】合【hé】与配置。

从长远角度【dù】看，城市综【zōng】合体较独立【lì】商场【chǎng】有着无【wú】可比拟的优势。独立商场【chǎng】只能吸【xī】引一般的购物人群【qún】，而城市综【zōng】合体还会【huì】吸引【yǐn】除一般购【gòu】物外到【dào】其他使用功能建筑的组合人群。因【yīn】此【cǐ】，无论是长期深【shēn】耕产业地产的园区开发运营企业,还是【shì】转型【xíng】中【zhōng】的建【jiàn】筑类企业或房地【dì】产企业,这些企业在【zài】产业【yè】发展方面存在许多的共性特征。

通【tōng】过前【qián】面各章的分析【xī】可以看出，城市综合开发运【yùn】营企业应借【jiè】鉴成熟【shú】企【qǐ】业的关键成功要素,结合自身业务【wù】优势及资源基础选择【zé】适合的【de】业务发展模式,并根据【jù】该模式的要求【qiú】匹【pǐ】配产业资源,构建产业【yè】能力体系,从而【ér】培【péi】育出【chū】“产城融合”模式下的产业发展【zhǎn】核【hé】心【xīn】竞争力。 从【cóng】长远来看，如【rú】果在初期就有一【yī】个很好的规划将有机会借综【zōng】合体【tǐ】各功能【néng】间的协同效应增加销售额，一【yī】个有【yǒu】着良好销【xiāo】售业绩的综合体可以吸引更【gèng】多好的商家并【bìng】使得【dé】综合体的【de】租【zū】金和【hé】整个综合【hé】体价值综合提升，使投入和回报【bào】进【jìn】入一个良性循环和【hé】可持续发展的轨道。

“脱虚【xū】向实【shí】”是当前中国【guó】经济发【fā】展的大趋势，也带动了以【yǐ】实体产业为【wéi】导向【xiàng】的各种【zhǒng】新型城镇化模式的【de】发展，如特色小【xiǎo】镇【zhèn】、产业综【zōng】合【hé】体、产业新【xīn】城等。其中产业【yè】新城是以新兴产业为主导，实现产城融合发展的【de】重要模式。近年来，产业新【xīn】城开发也成为国内很多【duō】传统房【fáng】地产【chǎn】企业【yè】转型发展、众多实力央【yāng】企和政府高新【xīn】区【qū】、经开区投资开发【fā】的重点方向。

招商蛇【shé】口通过港区城模式的复制【zhì】，业【yè】务多元化保障【zhàng】项目发展的稳定性，通过【guò】集团【tuán】孵化【huà】、同类项【xiàng】目【mù】的多【duō】地复制实现公司业【yè】绩的持续优异、长期可持续发展，形【xíng】成良【liáng】性【xìng】循环。蛇口模【mó】式【shì】”以“产、融、城【chéng】”联动【dòng】的【de】产城融合发展，城市【shì】是发展的基础【chǔ】，承载着产业【yè】空间【jiān】和产【chǎn】业经济的发展。产业是发展的保障，驱动整个城市服务更加完善配【pèi】套。而【ér】整体区域的【de】金融能【néng】力和服务是加速城市产业升级【jí】的【de】手段。

蛇口【kǒu】模式【shì】整体【tǐ】符合城市【shì】发展的基本规【guī】律，在发展【zhǎn】的【de】过程中重想【xiǎng】、以业兴城、宜居宜【yí】业的良性互动，形成蛇口螺旋上升的发【fā】展路径和内在发展活力【lì】。重视生态，营造丰富的公共空间，并【bìng】结合产业及【jí】人居【jū】特【tè】色形成多元文化分【fèn】区，形成低【dī】密、开放、多【duō】元的街区【qū】特色。

蛇【shé】口【kǒu】模式同【tóng】时【shí】遵循“港区城”的内在协同规律，港口【kǒu】作为区域的【de】枢纽，提供国际船【chuán】舶【bó】和【hé】货【huò】运代理、口岸服务、邮轮母港运营和物流运输服务。产业园区提供园【yuán】区/自【zì】贸区【qū】产业配套服务，例如产业【yè】孵化【huà】、产【chǎn】业升【shēng】级回报。城【chéng】市依靠土地【dì】增值、租金收入【rù】、商业地产【chǎn】开【kāi】发、邮轮地产开【kāi】发以【yǐ】及住宅地产开发进行发展。

物业管理【lǐ】行业仅有中海物业【yè】一【yī】家国资上【shàng】市企【qǐ】业，不禁显得形单影只，而招商积余的加入【rù】，壮大了队伍。随着物业管【guǎn】理行业【yè】发展，越来越多的企业加【jiā】入资【zī】本市场，而国资背景企业进入无疑是为行业【yè】的发展【zhǎn】把薪【xīn】助火，将【jiāng】优质资【zī】源带【dài】入行业中来【lái】。招【zhāo】商物业与中航物业虽然在【zài】非【fēi】住【zhù】宅【zhái】业态同属龙头企【qǐ】业，但是由于【yú】企业背景【jǐng】不同，所【suǒ】以专攻的领域也有所不【bú】同，由于招商物业【yè】背靠【kào】招【zhāo】商【shāng】蛇口，在【zài】管理的业态范围中，京东集团总部、深圳邮【yóu】轮母港、华晨宝【bǎo】马动力总【zǒng】成工厂等具有研发【fā】、生产性能【néng】的产业园区物业占据着优【yōu】势地【dì】位，这类企业【yè】对于物业【yè】服务企【qǐ】业在设施设备维【wéi】护、标准化管理方【fāng】面有着较强的要求。 

回顾招商【shāng】蛇【shé】口40年，招商【shāng】蛇【shé】口构建了【le】一种【zhǒng】开放的新型政【zhèng】企合作关系，形【xíng】成了多项【xiàng】制度创新。蛇口模式精髓就是“政企合作、长期开发【fā】、持续运营”。通过政企【qǐ】合作提升管理效率，实现【xiàn】开发、建设、运营【yíng】全过【guò】程统筹；通过长期开发【fā】使园区发展与城市社会经【jīng】济发展不同阶段相适【shì】应；通过持【chí】续运营满足不同阶段功【gōng】能业态需求【qiú】，获取市场回报，并【bìng】适时积极培育、发展【zhǎn】新型高端业【yè】态【tài】，促【cù】进园区向城【chéng】市新中心发展。

而【ér】蛇口【kǒu】也在积极【jí】布局发【fā】展创新业务，适应时代新需求，主【zhǔ】动实现业务转型和创【chuàng】新。布局【jú】长【zhǎng】租公寓，健【jiàn】康养老以及国际教育等多个领域。布局壹栈【zhàn】\壹间\壹棠三大系列产品线【xiàn】，在【zài】香港及全国有序复制【zhì】扩张【zhāng】。推出全国首单长租公寓ABN、全国【guó】首单储【chǔ】架式长租公【gōng】寓CMBS。通【tōng】过K12顶尖国际教育产【chǎn】品线，完【wán】善产业生态链【liàn】。

  绝对不同于传统【tǒng】的住宅社区、产业园区的开发建设，它对参【cān】与新城开发企业的发展【zhǎn】基础、战略目标【biāo】、商业模式等都有着很高的要【yào】求，尤其是对企业的关键资源能力非【fēi】常看重。对于招商【shāng】蛇口来说，虽然【rán】土地储备、资金实力【lì】、人才【cái】，以及组织、管理、营【yíng】销等是资源能力的基【jī】础【chǔ】和【hé】核心。但聚焦到产业新城项目中，这些内容很难成为支【zhī】撑企业成功【gōng】开发产业新城的关键【jiàn】资源能【néng】力。因为在产【chǎn】业新【xīn】城类项【xiàng】目的开【kāi】发中【zhōng】，不同【tóng】于以住【zhù】宅为【wéi】核【hé】心的房地产“拿【ná】地-规划【huá】设计【jì】-施工建设-营销”商【shāng】业模式，产【chǎn】业新城的开发既要满足【zú】城市居住功能，但更重要的是要有产业导入功能。要通过招商、孵【fū】化培育【yù】产业，并且能【néng】够投资、运【yùn】营、服【fú】务优势产【chǎn】业，形【xíng】成产业新城的【de】经济主导力量。因此，产【chǎn】业新城商业模【mó】式的核心是产业的导入【rù】和运营。通过【guò】产业【yè】的【de】发展带【dài】动【dòng】经【jīng】济繁荣【róng】，进而实现城市发展【zhǎn】。

通【tōng】过对【duì】比各种【zhǒng】类型产业新城开发企业的关键【jiàn】资源能力，可以发【fā】现这【zhè】些元素【sù】聚焦在项目【mù】用地、产业运【yùn】营和配套地【dì】产三个核【hé】心层面。同【tóng】时根【gēn】据产业内容的差【chà】异，综合形成支撑企业进行产【chǎn】业新城【chéng】开发成功的项目拓【tuò】展（自身【shēn】拓展、政府关系、外【wài】部合作并购等）、产【chǎn】业【yè】运营、招【zhāo】商营销、金融投资、地【dì】产【chǎn】开发五大【dà】能力。

项目拓展能力【lì】是企【qǐ】业做大做强、扩【kuò】张发展的【de】基础。这其中【zhōng】一【yī】方面要考验企【qǐ】业自身商【shāng】业【yè】模式跨区【qū】域复制拓展的管【guǎn】理能力【lì】以及基于区域产业【yè】需求的【de】产业企业招商落地能力等【děng】；另一方面也重点考量企业与地方政府【fǔ】的对【duì】接协调服务能力，通【tōng】过各种渠【qú】道形式如并购【gòu】、合作、投资等实现产业招商落地【dì】，以【yǐ】及PPP、一二级联【lián】动等【děng】与政府的多元【yuán】合作方【fāng】式等。

产【chǎn】业运营【yíng】能力是【shì】产业新【xīn】城可持续发【fā】展盈利的关键。产业新城【chéng】真正的成功【gōng】在于产业【yè】的【de】成功，只有新城的产业运营到位【wèi】，才能【néng】实现新城产【chǎn】业【yè】集聚和生态群发展，也才能够实现通【tōng】过【guò】服务产【chǎn】业发【fā】展、嵌入产业【yè】链条（如供应链服务、大数据平【píng】台服务等【děng】），分享【xiǎng】产业成功红利收益。

招商营销能力是实现产业新城品牌化运作【zuò】、扩大市场影响的【de】必须【xū】能力。产业新【xīn】城开发的最【zuì】大难度【dù】在于产业及产业企业的难以复制。项目拓【tuò】展必须伴随新【xīn】的【de】产业、企【qǐ】业【yè】的【de】招商营销【xiāo】。因此，强大的招商营销能力是产【chǎn】业新城开发企业【yè】成功的关键。像华夏幸福、临【lín】港【gǎng】集团的发展都【dōu】建立了遍及全球【qiú】的【de】招【zhāo】商【shāng】网【wǎng】络。

招商蛇口通过价值投【tóu】资，综合运用【yòng】金融投资能【néng】力是其在未来产网【wǎng】融【róng】城盈利的【de】重【chóng】要方式【shì】。平【píng】安寿险拟【nǐ】委托平安资管与招商蛇口【kǒu】签署认购协议，以平【píng】安寿险资【zī】金认【rèn】购招商蛇口本次定【dìng】增股份。需要指明【míng】的【de】是，深【shēn】投控持有中国平安5.27%股【gǔ】份，因【yīn】此构【gòu】成中国平安的关联方【fāng】产业新【xīn】城搭建了不同阶段产业企【qǐ】业成长【zhǎng】发展的【de】平【píng】台，在互联网信【xìn】息【xī】时代，对潜力成长企业的孵化【huà】投资【zī】收益有可能远远大【dà】于园区物【wù】业租赁收益【yì】。产业新城开发企业都必须强【qiáng】化自身对园区【qū】企业的孵化投资能力。

园【yuán】区业务【wù】是助【zhù】力招【zhāo】商蛇【shé】口高质量综合发展重要【yào】的板块。在产业【yè】新城方【fāng】面【miàn】，2021年布局8个【gè】紧密拥抱【bào】和服务国家重【chóng】大【dà】战略部【bù】署的大型【xíng】产【chǎn】业新城项目，总【zǒng】合作管理面积468平方【fāng】公里，在特色产业园区方面，招商【shāng】蛇口【kǒu】目前主要运营管理的网谷、意库【kù】和智【zhì】慧【huì】城【chéng】三条产品线【xiàn】共【gòng】计【jì】25个项目（含建设期），布局15个城市，有效引领片区产业集聚和【hé】全新升级。其【qí】中，园区内【nèi】还具备创新孵化基地【dì】——招商创库，布【bù】局【jú】9个城市13个项目【mù】，其中7个已进入运【yùn】营【yíng】期【qī】。招商蛇口强调产业优先，打造【zào】产业发展综合平台【tái】，通过专业支【zhī】持创造【zào】协同价值，通【tōng】过提供综合服务为政府【fǔ】、企业、人【rén】才、合作方创【chuàng】造更大的发展空间。利用【yòng】园【yuán】区平台，招商蛇口大【dà】力开【kāi】展产业投资与【yǔ】创新孵化，强化“产业+基金”模【mó】式，实现【xiàn】“投带联动”。

平安与招【zhāo】商【shāng】除了有源远流长的历史，近年来在【zài】业务层面也合作频繁。以招商蛇口为例，包括2017年【nián】与平安【ān】不动产【chǎn】签署合【hé】作协议，2018年联合平【píng】安集团打造南【nán】京汉中公馆【guǎn】，2019年【nián】10月【yuè】联合平安不动产获得昆明26宗地。去年【nián】9月，招商蛇【shé】口【kǒu】两个项目的【de】接【jiē】盘方，也【yě】有平安的身影。增资扩【kuò】股是引入股权【quán】合作战略投资者【zhě】的一种方式【shì】，募得资【zī】金可以为项目公司的后续发展提【tí】供资金储【chǔ】备。招商蛇口此【cǐ】次引【yǐn】入的平安寿险，也符【fú】合央企引【yǐn】入【rù】险资的模式【shì】。

实际上，险资入市一直是近年来政策【cè】引导【dǎo】和支持的方向【xiàng】。若顺应【yīng】政【zhèng】策走势，招商【shāng】蛇口定【dìng】增的【de】成功率或【huò】许会有所提升。除了向【xiàng】深投控发行股份【fèn】，招商【shāng】蛇口【kǒu】还计划向平安【ān】资【zī】管非公【gōng】开发行股份募集【jí】配套资金。交易完成后，招商蛇口引入金融大鳄平安作为【wéi】战略投资者，而平安的地产版图也在继【jì】续扩张【zhāng】。招商蛇口引进平安【ān】资管、平【píng】安人寿【shòu】作为战略投资【zī】者，双【shuāng】方将在【zài】园区、写【xiě】字楼、综合体、商【shāng】业、健康、养老等【děng】业务领域建【jiàn】立【lì】全面、深入的战略合作关【guān】系。将全面【miàn】推进在产业新城及产业园区项目【mù】的拓展【zhǎn】、融资、开发建【jiàn】设、招【zhāo】商、运【yùn】营等【děng】方面的战略合作。随【suí】后【hòu】，双方在南京、昆明等城市亦有合作。      

招商蛇口【kǒu】通过发【fā】行股份、可转【zhuǎn】换公【gōng】司债及支付现金方式【shì】，还【hái】向深圳市投【tóu】资控股有限公司（简称深投控）购【gòu】买深圳市南油（集团【tuán】）有限公【gōng】司【sī】（简称南油【yóu】集团）剩【shèng】余24%股权。南油集团是上世纪80年代最有实力的国企之一，目前【qián】在【zài】前【qián】海【hǎi】拥有23万【wàn】平方米权属土地，并由招商【shāng】蛇口持股76%。根据过【guò】往公告，招商【shāng】蛇【shé】口【kǒu】在前海的2.42平方公里土地里，也包含受【shòu】让南油集团的2宗地，这【zhè】些土储造就【jiù】了其前海自【zì】贸区“大【dà】地主”的地位【wèi】。此前【qián】，招商前【qián】海土地整备协议正【zhèng】式签署，意【yì】味着【zhe】多年的整备工作取得实质进展。在这种【zhǒng】情况下【xià】，时隔两年招商蛇口对南【nán】油集团的持股从76%上升至100%。长期【qī】强【qiáng】调【diào】园区【qū】开【kāi】发和【hé】邮轮业务至今发展缓慢【màn】，唯独房地产项目【mù】获【huò】利【lì】颇丰，土地【dì】越来越多似乎体现出公【gōng】司【sī】未来的发展【zhǎn】方向。

南油集团已转型为【wéi】致力于大健【jiàn】康产业、自贸创【chuàng】新产【chǎn】业、大【dà】数【shù】据产业和深圳前海权属土地【dì】的综合开发等多种业务，目前【qián】在前海拥【yōng】有23万平方米【mǐ】权属【shǔ】土【tǔ】地。招商蛇口【kǒu】在大湾区有很多资源储备，前海蛇【shé】口【kǒu】自贸区【qū】土储资源重【chóng】估【gū】价值高，平安也【yě】比较喜【xǐ】欢对持有核心【xīn】都市圈【quān】资产的企业【yè】投资。招商蛇口方案能否顺利闯关，将成为判【pàn】断房企再融资趋势的标志【zhì】事件【jiàn】之一【yī】。

伴随着地【dì】产周期下【xià】行，房企【qǐ】利润承【chéng】压迹象【xiàng】越发明显。对【duì】于【yú】一些身陷债【zhài】务问题的【de】暴雷房企而言，2022年也还会是艰【jiān】难的一年。过去三年，招商【shāng】蛇口一【yī】直在为昔日所拿的“高【gāo】价地【dì】”买单，三年计提【tí】超96亿元资产减【jiǎn】值【zhí】。叠加地【dì】产周期下【xià】行，地产项目结转利润空间【jiān】普遍下滑，招商蛇口近两【liǎng】年均“增【zēng】收不增利【lì】”。

行业未【wèi】来【lái】的盈利将主要来自于技术与服务、其次是核心【xīn】优【yōu】质资产的升值。基于【yú】在城市综合开发与运营领【lǐng】域40多年的【de】经验积累，招【zhāo】商蛇口打造【zào】的“美【měi】好【hǎo】生活圈”渐已成型【xíng】，涵盖住【zhù】宅、园【yuán】区【qū】、集中商【shāng】业、写字楼、健【jiàn】康养老【lǎo】、高端旅游服务等多元业【yè】务【wù】。地产开发能力是产业新城实现初【chū】期投资平【píng】衡的重心。产【chǎn】业新城【chéng】由于投资大、回报【bào】周期【qī】长，需要有短期现金流支撑；同时产业新【xīn】城产城融合【hé】发展的理念也需要保【bǎo】障【zhàng】足【zú】够的【de】常住人口【kǒu】支撑产业发展。因此，如【rú】何【hé】结合产业需求和【hé】城市【shì】发展需求，进行配【pèi】套的地产开发，也【yě】是产业新城开发企业必备【bèi】的能力要求【qiú】。

招商蛇口体量宏大、业务庞杂，公司业务方向也【yě】主打的【de】是综合发【fā】展战略。社区开发与【yǔ】运营、园区开发【fā】与【yǔ】运营为前【qián】两【liǎng】大收入来【lái】源，而【ér】运营力、服务力，是衡量长期主义践行力【lì】的关键指标。对于“内【nèi】生【shēng】性”增长有着较高要求，招商蛇【shé】口的综合发【fā】展【zhǎn】，正是基【jī】于“有质量增长”的坚实表现。综【zōng】合来看，未来招商蛇口在产业新城【chéng】项目发展中【zhōng】，可以从发展类型及五【wǔ】大能力方面进【jìn】行清晰定位【wèi】分析，完善提【tí】升【shēng】自身优势资【zī】源能力【lì】，打【dǎ】造产业【yè】新城【chéng】项目样【yàng】板、典范。而其【qí】中【zhōng】产业运营【yíng】能力又是产业新【xīn】城发展的关键。产业新城开发商【shāng】要紧密围绕产业需求和自身资源优势，创造产业服务方式和价值，深【shēn】挖产【chǎn】业新城产【chǎn】业服务收益【yì】。