为科技企业提供更好的成长空间

一、产业园区的全生命周期运营

产业园区作为产业聚集的载体，既是区【qū】域经济【jì】发【fā】展【zhǎn】、产业调整升级的空间承载形式,又【yòu】是地区社会经济发展【zhǎn】水平的衡【héng】量标【biāo】志,它【tā】肩负着聚【jù】集创新资源、培【péi】育新兴产业【yè】、推动城市化【huà】建设等【děng】重要使命。产业园区的形【xíng】式多【duō】种【zhǒng】多样,如高新区、开【kāi】发区、科技园、文化园、农业【yè】园、特【tè】色产业园,以及【jí】近年来各【gè】地【dì】陆续涌现的科技【jì】新【xīn】城【chéng】、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营【yíng】者,必须【xū】知悉产业园的综合【hé】背景【jǐng】情况【kuàng】,如园区投资主【zhǔ】体与建设类型、园区【qū】的生【shēng】命周期与发展历程【chéng】、园【yuán】区盈利模式【shì】,等等,做到顺【shùn】势而为【wéi】。

在经济【jì】全球化、区域【yù】经【jīng】济一体化和技【jì】术【shù】创【chuàng】新常【cháng】态化【huà】的大背景下，依托产【chǎn】业园区【qū】培育与发展产【chǎn】业【yè】集群对于地方经济发展【zhǎn】和竞争力提升【shēng】具有【yǒu】重要的战略意义，而【ér】在此过程【chéng】中，地方【fāng】政府应当依据工业园区产业集群的发展轨迹，针对性地【dì】在不同阶段采取【qǔ】不同的促进策【cè】略。

产【chǎn】业园【yuán】区同其他社会产品一样,存在生命周期。按照产品生命周期【qī】划分方法【fǎ】,产【chǎn】业园区【qū】的生命周期【qī】可划分为四个阶【jiē】段【duàn】,即初创期【qī】、发展期,成熟【shú】期和衰退期。

初【chū】创期:从建园开始,园区【qū】基【jī】础设【shè】施建设大张旗鼓地进行,招商工作伴【bàn】随基【jī】础建设的展开【kāi】而全【quán】面启动,部分企业开始进【jìn】驻【zhù】园区。

发【fā】展期:招商工作是【shì】重【chóng】中之重,大量企业陆续入驻园区,形【xíng】成规模化的【de】生产经营并呈现【xiàn】强劲的发展【zhǎn】劲【jìn】头,园【yuán】区配套设施投入【rù】使【shǐ】用,公共服务逐渐展开和深入。

成熟【shú】期:园区可利用【yòng】的载【zǎi】体空间趋于饱【bǎo】和,园区的各项服务工作【zuò】日臻【zhēn】完善,企【qǐ】业的【de】生产经营趋向稳定,一些企业品【pǐn】牌及园区品牌都“露出了尖尖【jiān】角”,园区【qū】和部分入【rù】驻企业的【de】经营状【zhuàng】况基本【běn】都进【jìn】入【rù】“小康”状【zhuàng】态，一些优质企【qǐ】业对物业【yè】空间和服务提出更高要求，个别【bié】企业甚【shèn】至会寻找新的园区落【luò】户。

衰【shuāi】退期:园【yuán】区中【zhōng】一【yī】些企业的生【shēng】产经营不能【néng】适应外【wài】部环境的变化和需要,下滑【huá】的趋势日益【yì】明显,很多企【qǐ】业需要技术创新和经营创【chuàng】新实现自我救赎和再次创【chuàng】业,以进入一个新的发【fā】展期。园【yuán】区也显露出物业设施老【lǎo】旧【jiù】、产业(定位)老化、配套服务老套【tào】的【de】“三老”问【wèn】题,急待创新提升和扩展【zhǎn】,这些【xiē】问题解决得好,则园区可以焕发第二春、延【yán】续生命周期【qī】,解决得不好只能走入下坡路、日暮途【tú】穷【qióng】。

纵观产业园区的全生【shēng】命周【zhōu】期运营，每【měi】个周【zhōu】期【qī】的时间跨【kuà】度【dù】和发展【zhǎn】高度都【dōu】不是一成不变的,因【yīn】产业园区的功能【néng】定【dìng】位与【yǔ】经营能力、区【qū】域经济发展状况【kuàng】和速度【dù】的不【bú】同而不同。战略产【chǎn】业园区建设【shè】伊始，地方政府就必须明确园区产业发展的战略【luè】定位。这一战【zhàn】略定位应当基于【yú】对经济全球化、区域经济【jì】合作、国家产业政策、经济发展【zhǎn】周期等外【wài】部因素，和对区域自然禀赋、产业基础、人文特征等内部因【yīn】素的周全考【kǎo】虑，做到【dào】既符合【hé】经济【jì】发【fā】展趋势，又能充分发挥当【dāng】地的区位优势，突【tū】出产业特色。

设立专【zhuān】职机构【gòu】。要设【shè】立一个专门促进产业园区发展的政【zhèng】府机构，负责【zé】从【cóng】产业园区规划、基础设施【shī】和厂房设施的【de】设计施【shī】工、招商引资一直到对入【rù】驻【zhù】企业进行系列【liè】后续服【fú】务(协助【zhù】融资、协助招聘、协助【zhù】业务联【lián】络、协助解决劳资纠纷等)的【de】全过程，致力于为产业集群的发【fā】展创造良好【hǎo】的【de】投资环境。在孕育【yù】期，该【gāi】机构【gòu】的工【gōng】作重【chóng】点【diǎn】是制定优惠【huì】的招商引资政策并紧密围绕产业发【fā】展定位【wèi】进行招【zhāo】商，以促使产业集群尽快【kuài】进入下一个【gè】发展阶段。
平台建【jiàn】设。为了促使产业集群迅速从发展较为【wéi】缓慢的幼稚期走【zǒu】向高速【sù】发展【zhǎn】的成【chéng】长期【qī】，政【zhèng】府要着力进行资金流、信息【xī】流、人才流、文化流的平台建【jiàn】设，在促进【jìn】生产要素向园【yuán】区集中的同时【shí】，也要【yào】促进园区内企业的交流与【yǔ】合作。信息的顺畅【chàng】流【liú】动【dòng】还能加大聚集【jí】外部性的正反馈效【xiào】应【yīng】，吸引更多相关产业或支持产业的企业【yè】入驻园区【qū】。
基础设施建设。孕【yùn】育期【qī】的基础设【shè】施【shī】建【jiàn】设主【zhǔ】要体现在建【jiàn】立【lì】和完善产业发展所【suǒ】必需的厂房、交通、通讯、能源【yuán】供【gòng】应等。通过完善的至是高素质的基础设施来满足企业生产所需【xū】和降低投资风险，可【kě】以【yǐ】更好地【dì】吸引企业向园区集【jí】中。

优化投资环【huán】境。产业集群在【zài】工业园区内【nèi】进入成长期【qī】后【hòu】，集群规模不断扩大，集群对其础设施【shī】和专用资【zī】产【chǎn】的需【xū】求不断增长。在硬环境上，政府此【cǐ】时应当与企业【yè】携手，一【yī】方面【miàn】扩大园区规【guī】模以适【shì】应【yīng】集群发展的【de】需要，另【lìng】一方面则继【jì】续完善【shàn】交通、通讯【xùn】、能【néng】源等基础设施，为集【jí】群的快【kuài】速发展创造良好的条【tiáo】件。在【zài】软环境上，政府还应进步加强园区公共服务平台【tái】建设【shè】，健全产业园区全生【shēng】命周期服务体【tǐ】系和提高服务效率。同时【shí】政府还必【bì】须重视环境【jìng】保护工作，如限制污染气体排放，建立空【kōng】气质量监测系统和推进【jìn】清洁生【shēng】产。

招【zhāo】商促进。政府要引【yǐn】导和鼓励相关产业、支持产业的【de】企业以及服务【wù】性机构【gòu】向园区聚集【jí】。为此【cǐ】，不但【dàn】要培养高素质的专业招商团队，还需要充【chōng】分发挥【huī】各种中介机构【gòu】(包括银【yín】行、投资咨询【xún】公司、律师事务所、会计师事【shì】务所【suǒ】、驻【zhù】外机【jī】构【gòu】、其他政【zhèng】府【fǔ】派驻本地的办事机构【gòu】、商会等)的作用【yòng】，与之【zhī】建立合作【zuò】共【gòng】赢的关【guān】系【xì】。最后，在【zài】投资环境推介万面，政府应该灵活运【yùn】用直接招商、传媒招商、会议招【zhāo】商、活【huó】动【dòng】招商、中介招商、顾问招商、关系【xì】招商【shāng】、以商招商、网络【luò】招商等形式，形【xíng】成综合招商促进【jìn】模式。

鼓励科【kē】技创新。产业集群和【hé】企业【yè】的快速成长【zhǎng】都离不【bú】开创【chuàng】新【xīn】，但【dàn】是，单个企【qǐ】业【yè】由于【yú】资金、人才【cái】等方面的资源约束，其独【dú】立的技术创新往往很难取得重大突【tū】破。政府【fǔ】不【bú】但要推动科研机构和项目人园，引导"产【chǎn】、学、研"相【xiàng】结合，促进科研成果产【chǎn】业化；而且还应加大对【duì】科【kē】技创新项目的【de】财【cái】政补贴力度，制定【dìng】有效的【de】创新激励政策，鼓励企业通过创新来【lái】谋【móu】求长足进展。

参与国际【jì】竞争。政府在成长期的另一项主【zhǔ】要【yào】任务【wù】就是引导和促进集群内的企业积极外销其产品和【hé】服【fú】务，参与国【guó】际【jì】竞争【zhēng】，在【zài】激烈的国际【jì】市场【chǎng】竞争中获得【dé】自身的成【chéng】长激励。
建立技术市场。政府【fǔ】可以协助集【jí】群内的【de】企业【yè】建立技术合作与转让的交易【yì】体系，提高技术产品的市场化【huà】水平，从而提高【gāo】科研【yán】效率和促进技术创新，利用技【jì】术创新来【lái】加【jiā】快集群的升级。同时【shí】，政【zhèng】府还应加大对知【zhī】识产【chǎn】权【quán】保护的【de】力度，及时处理知识产权侵权【quán】和纠纷事件【jiàn】。
建立行业协会。行业协会在产业【yè】发展过程中有着重要的作用。政【zhèng】府【fǔ】可以引导和促【cù】进相关企业组【zǔ】成行业协会，负责特定领【lǐng】域【yù】的【de】技术【shù】标准【zhǔn】制定、成员间【jiān】的【de】技术经验交流和行业【yè】自律，推动知【zhī】识本【běn】土化，从而增强产业的根【gēn】植性。

打造园区品牌。利用产业集群【qún】已经【jīng】日渐【jiàn】成【chéng】热的优势，通过广告【gào】宣传【chuán】与营销推广活动将工业【yè】园【yuán】区打【dǎ】造成一个独【dú】特的区域品【pǐn】牌，提高工园区【qū】在【zài】区【qū】域内、国【guó】内至在世界的形象，进一步增强园区的吸引力。

跨区域合作。为了充分发挥区域的【de】比较优势【shì】并使【shǐ】工业园区保持创新【xīn】的活力，政府还应积极促进跨区域【yù】的【de】工【gōng】业【yè】园区【qū】之间的分【fèn】工和协作，在产业链上【shàng】寻求共蠃，从而保持并增强区域【yù】竞争【zhēng】力和可【kě】持【chí】续发展能力。

开【kāi】发新产业。为了未雨【yǔ】绸【chóu】缪地【dì】为成【chéng】熟期后【hòu】的产业集【jí】群【qún】增【zēng】添新的动力，政府应重视【shì】在集群的成熟期进行新【xīn】产业【yè】开【kāi】发。通过财政补贴【tiē】的方式促进新产业【yè】开【kāi】发，在进【jìn】一步发掘原有产【chǎn】业潜力【lì】的【de】同时，依托【tuō】原有的产【chǎn】业基础将信息技术【shù】、新材料、新能源、生物工程、节能【néng】环保等战略【luè】性新兴【xìng】产业作为今后开发的重点，尤其是鼓励企业与企业【yè】之间以及企业与【yǔ】科研机构之间【jiān】进行战略性的合作研发【fā】。

要使工业园区的产【chǎn】业集【jí】群能【néng】够【gòu】长期保持在成熟期或【huò】是在短暂的衰退后获得复苏的【de】动力，政府必【bì】须推动产业延伸和产【chǎn】业【yè】创新升级。

产业【yè】延伸。通过引【yǐn】导和支持园区内的企业集【jí】群延长产业价值链，将面临衰退的【de】产【chǎn】业与【yǔ】成熟产业【yè】或新兴产【chǎn】业相结【jié】合，能够为【wéi】原先的产业【yè】找到新的增长点。
产业创新升级【jí】。通过税收减免和财政补贴【tiē】等各【gè】种【zhǒng】优惠政策【cè】，大力推动集群【qún】内的企业尤【yóu】其是产【chǎn】业【yè】龙头企业进行科技创【chuàng】新，以创【chuàng】新带动结构调整和战【zhàn】略【luè】转型，培育新的产业集群【qún】核心动力。

二、产业园区全生命周期服务体系 

随着产业结构升级，我国经【jīng】济的核心驱动力从要素驱动、投资驱动【dòng】转向创【chuàng】新驱动，企业对产业发展【zhǎn】环【huán】境【jìng】的要求也【yě】不断升高。作为企【qǐ】业发展【zhǎn】重要【yào】载体【tǐ】的产业园区，如何构建完善的园区配套【tào】设施和产业园【yuán】区【qū】全生【shēng】命周【zhōu】期服务体【tǐ】系成为新时【shí】期的重要命题。

对企业来说，产业园区要构【gòu】建开放【fàng】、多维、一体化的多边产业【yè】服务【wù】体系，极大拓宽服【fú】务逐步渗透到产业流程【chéng】中的【de】路【lù】径，大大促进【jìn】园区多边资源的优化配置与企业和【hé】园区的互利互赢。不仅包【bāo】括园区餐饮【yǐn】、园区住宿、设施管【guǎn】理等【děng】基础【chǔ】服【fú】务，还涵盖【gài】了【le】金融、咨询【xún】、人力资源【yuán】等增值性服务【wù】。整合服【fú】务体系使企业【yè】非常容易地享【xiǎng】受园区【qū】资【zī】源，提高【gāo】产业园区竞争优势。

园【yuán】区物业服【fú】务是基于产业园区的快【kuài】速列【liè】车发展起来的，现代服【fú】务业是一个新的产业【yè】，不同于【yú】传统的物业【yè】服务，特别【bié】是其【qí】服务于【yú】经济【jì】的鲜明特征，以及与经济活动【dòng】充【chōng】分【fèn】融合的服务过程，决定了产业园【yuán】区物业服务的【de】经济属【shǔ】性，当助力【lì】服务的对象和客体【tǐ】产生经济【jì】价值之后，而呈现出【chū】自【zì】己的【de】价值特点。

从现【xiàn】代服务业的角度来看，产业园区的物业【yè】服务无疑【yí】是探索转型【xíng】和【hé】升级的先行者。在产业园区的【de】物业服务框架之下，服【fú】务要摆脱“劳动密集型”的特征，由高素质的人才提供【gòng】专【zhuān】业的管理【lǐ】和服【fú】务组成组【zǔ】合【hé】型服务产品。

产【chǎn】业园区全生【shēng】命周期服务体系是围绕着服务对象【xiàng】所建立起【qǐ】的一整套【tào】服务的应对系统【tǒng】。包【bāo】括【kuò】制度【dù】、标【biāo】准、流【liú】程、架构、人员在【zài】内的一【yī】切人、财、物、信息和文【wén】件等【děng】软硬件的组合。产业【yè】园区【qū】全生命周期服务体系的宗旨是从服务【wù】对象【xiàng】的实际【jì】需求【qiú】出发，通过提供的服务，帮助服务对象【xiàng】更好地实【shí】现价值。

物业服务体系：

物业服务涵盖【gài】园【yuán】区企【qǐ】业提供所需的日常办【bàn】公保障、安全【quán】、便利等【děng】服务，作为一个基【jī】础的服务与其他服务【wù】形成【chéng】一【yī】个完整的服务体系，物【wù】业服务【wù】是这一闭合的服务链条中关键的一【yī】环。

人力资源服务体系：

人力资【zī】源服务机构为园区企【qǐ】业【yè】提【tí】供源源不【bú】断【duàn】的人力资源，帮助企业提高招聘【pìn】效率 , 降低【dī】风险。

管理信息咨询服务体系：

园区企【qǐ】业对于管理信息服【fú】务机【jī】构具【jù】有高度的【de】依赖【lài】性【xìng】，这大大节省了这些企业【yè】的人力物【wù】力，并提升了管理、决策质量，提【tí】高了创新的成功率【lǜ】。

技术转移服务体系：

技术转移服【fú】务机【jī】构将大学的技术成果转移【yí】给合适的企【qǐ】业，同时把社【shè】会【huì】产业界的需求信息反【fǎn】馈到学【xué】校，推动了大学【xué】与企业的合作共【gòng】赢。

金融资本服务体系：

金融资【zī】本服务【wù】机构【gòu】为园区企【qǐ】业【yè】提供丰富的风险资金和完善【shàn】的金融服务。

财务服务和法律服务体系：

在“硅谷”，律师【shī】的密度大约是十个【gè】工【gōng】程【chéng】师对应【yīng】一个【gè】。此外高级会计师的数量超过律师，总【zǒng】体上【shàng】说，每五个工程师就有一个【gè】律【lǜ】师或会计师。

三、产业园区的全生命周期运营的方向和路径

园区产业形态的变迁是产业升级【jí】的体现【xiàn】，本【běn】质【zhì】上是经济驱【qū】动【dòng】因【yīn】素的变化。在创【chuàng】新驱动时代【dài】，产【chǎn】业园区的【de】功【gōng】能已经不仅仅是为产业【yè】提供物理空间【jiān】，更应通过【guò】体系化的园区配套和【hé】服务的打造，创【chuàng】造产业发展的【de】最优环境，从而汇聚各【gè】类创新【xīn】要【yào】素，构建【jiàn】创新氛围，最终形成高效、活力的【de】创新生态【tài】系统。配套及服务体系构建能力已经【jīng】成为产业园【yuán】区的核心竞争力之一。

做好园区【qū】运营服【fú】务，首先要精准【zhǔn】把握【wò】客户【hù】需求。作为做好运营【yíng】服务【wù】的第一步，关键在【zài】以下两点：一是动【dòng】态跟踪客【kè】户需求，二是科学分析客户需求。

园区的客户主要为企业客户，企业【yè】客户的【de】需求除了要保证自身在园【yuán】区内的【de】办公与经营顺利外【wài】，更多【duō】需求是随着其所在市【shì】场的变化【huà】而变化的。如【rú】互联网+园区、或文化创意【yì】类园区等主题产业园【yuán】，运【yùn】营服【fú】务人员就需要【yào】实时掌握主题行【háng】业的动态，从中【zhōng】可以挖掘到【dào】增值服务的【de】机【jī】会，譬如行业热点话题研讨会、行业信息交流平台【tái】等都是【shì】园【yuán】区【qū】客户感兴趣的焦点【diǎn】。

客户的【de】需【xū】求【qiú】是分级分【fèn】类的，KANO模型【xíng】将客户需求分成三大【dà】类，即必备型需求、期望型需求与魅力型需【xū】求。① 基本【běn】型需【xū】求，指【zhǐ】该类需求得到满足时，客户会认为理所当然；但在得不【bú】到满足时，客【kè】户会不满【mǎn】意。如园区【qū】基础的物业服务、保洁【jié】等就属于必备【bèi】型【xíng】需【xū】求。② 期望型需求，该类需【xū】求满足得越多，客户会越满意；但【dàn】在得【dé】不到满【mǎn】足时，客户会不【bú】满【mǎn】意【yì】。比如企业【yè】服务（财税、法【fǎ】务、项【xiàng】目申报【bào】等等），商务【wù】配套【tào】等。③ 兴奋型需求，此类需求【qiú】被【bèi】满足得越多，客户的满意度会大大提升；但【dàn】在得不【bú】到满足时，客户不会在【zài】意。如智慧园区平台【tái】、媒体报道展示等。

在分析园区客户需【xū】求时【shí】，基本型需求【qiú】与期望型需求都需要立即【jí】提供【gòng】，兴奋需求则视硬件条件以【yǐ】及投资回收周期情况而定【dìng】是否提供【gòng】或何时提供。从【cóng】企【qǐ】业【yè】级服务到产业级服务。从长远发【fā】展来看，企业和产【chǎn】业【yè】资源是产业园区最核心的资产，企业服务【wù】和产业服务是【shì】未来【lái】产业园区运营【yíng】竞争成败的关键。一方面，要逐步打【dǎ】破园区地理空间限【xiàn】制，整合【hé】产【chǎn】业相关【guān】资源【yuán】，提升集聚度【dù】和【hé】辐射【shè】力，以产业链为纽带进行【háng】产【chǎn】城【chéng】协同化发展；另一方【fāng】面，要搭建产业公共【gòng】服务平台，着力推动园区驱动型产业发展【zhǎn】和园区创【chuàng】新型产业的培育，推动园区产【chǎn】业【yè】集【jí】群化发展【zhǎn】。

从园区开发到产城【chéng】融【róng】合【hé】服务。以前【qián】的园区【qū】大【dà】多分布在城市的周边【biān】区域，主要承载产【chǎn】业发展的职能，未来将更多融入城市【shì】生活的功能，实现产城融合。一方【fāng】面，从【cóng】单个园区【qū】发展【zhǎn】来【lái】看，园区【qū】运营更加注重人的【de】服务，以人【rén】的需求为核心，构建场景【jǐng】化的商业【yè】服务功能【néng】；另一方面，从城市发【fā】展角【jiǎo】度看，随着中国城市群建设和城市化加速，城【chéng】市的生活【huó】商业【yè】功能【néng】与产业【yè】功能逐【zhú】步【bù】走向融合。

从资【zī】产【chǎn】管理到创【chuàng】新空间运【yùn】营。目前，中【zhōng】国【guó】绝大多数产业园区【qū】还【hái】停留在以【yǐ】资【zī】产【chǎn】类收益为【wéi】主要特【tè】征的【de】“瓦片”经济时代，园区服【fú】务【wù】主要基于资产出【chū】租和设备设施维护展【zhǎn】开。未来【lái】，以空间【jiān】共享、复合功能为特点的新【xīn】型创新空间将不断涌【yǒng】现，极大提升【shēng】了资产的【de】整体价值。园区运营者要在做好【hǎo】基础资产管理的同时，不断培育创新空间【jiān】打造和运营服务能力。

在具体【tǐ】运【yùn】营服【fú】务体系的【de】升级方【fāng】向上，第一、向广度发力：拓展市【shì】场空间，互联创造【zào】价【jià】值。通过园区与园【yuán】区的互联合作，在一个更大的范围内【nèi】为园区企业带来【lái】更加广阔的发展空【kōng】间和高效合作平【píng】台，这【zhè】是吸引企业入驻的显【xiǎn】著优【yōu】势。园区要通过打造互联全国【guó】多区【qū】域园【yuán】区的能力，为双方园区以及与【yǔ】园区企业【yè】带【dài】来更【gèng】大的业务【wù】发展空【kōng】间。其【qí】次则向纵深【shēn】发力：深挖【wā】盈【yíng】利空间，构筑竞争壁垒。通过精【jīng】耕细作园区的【de】主导【dǎo】产业，赋能【néng】园【yuán】区【qū】企业的升级和收【shōu】益提升，获得更大【dà】的服务收入，并基【jī】于服务价值进行投【tóu】资并【bìng】获得投资收益【yì】，将形成吸引【yǐn】产业内企业入驻的核心优势。

在运营服务体系升级的实现路径上，第【dì】一是【shì】服务【wù】升级【jí】。包括赋能服务【wù】产品化、产品平台化、赋能生态化、价值共创化。通过帮助【zhù】园区打【dǎ】造整【zhěng】合【hé】产业【yè】赋能多方专【zhuān】业资源的能力，构建【jiàn】产业赋能生态，打造与【yǔ】产业【yè】生态中的企业【yè】联合创新实【shí】现升级的【de】服务新模式【shì】。
其次是规划【huá】升【shēng】级。产业园【yuán】区在打造和升级时，必须要结合【hé】升级发【fā】展的【de】目【mù】标和自【zì】身团队和能力现【xiàn】状，制定有【yǒu】针对性【xìng】的升级规划。通过辅导内部团【tuán】队建设，结【jié】合外部专业【yè】团队【duì】联合运营，使园区能够在【zài】内外部【bù】融合升级中逐步迭代，成功打造产【chǎn】业赋能的【de】核心竞【jìng】争力。
第三是【shì】数智【zhì】升【shēng】级。包括数智化投入产出分析、数智化迭代建设模式、数字价值分【fèn】析等。通【tōng】过从【cóng】园【yuán】区升【shēng】级诉【sù】求和投入产出角度的综合分析，为园【yuán】区【qū】制定【dìng】投入产出【chū】最优的数智【zhì】升级【jí】模式。
最后是组织【zhī】升级。包括盘点【diǎn】现【xiàn】有团队、组【zǔ】织升级方向【xiàng】、引导激励机【jī】制、素质技【jì】能培养、引进外部人才【cái】。通过帮助园区升级运营服务团队，打造【zào】一只【zhī】能【néng】够深入了解产业和深度赋【fù】能产业生态的【de】团队【duì】。

四、基于全生命周期运营的园区价值最大化 
全生【shēng】命周期运营是投资开发【fā】商价值最大化长久机制，是【shì】政【zhèng】府事【shì】务外包【bāo】的有效手【shǒu】段，是企 业发展环境【jìng】的清道【dào】夫,未来也是产业地产发展优劣的分水岭.选择【zé】园区运营，就是选择了【le】一条 现实的竞争策【cè】略和【hé】有【yǒu】意【yì】义的发【fā】展路径。

总体来看，中国的产业园区虽然已经有近40年的发【fā】展【zhǎn】历史，不【bú】过目前【qián】国内的产业园【yuán】区运【yùn】营【yíng】商【shāng】提供的运营服务普遍性【xìng】的物业服务、租【zū】赁【lìn】服务、咨询服务，只有【yǒu】极少数的运营商【shāng】会【huì】提供金融、科技、市场、法律、人【rén】才、注册【cè】申报等帮助企业成长【zhǎng】、助【zhù】力产业发展的【de】企业【yè】服务，而能够通过【guò】企业服务来分享企【qǐ】业【yè】成长红利的产业园区运营【yíng】商【shāng】更是屈【qū】指可数【shù】。之所以这样【yàng】说【shuō】，是因为园区运营≠园区服务，同时，产业园【yuán】区的本质和使命是【shì】发【fā】展产业。

而后疫情时代，也是【shì】国内产业园区进入存量运【yùn】营的时代，虽然“园区运营”这个【gè】词【cí】越来越多的被提【tí】及，但也仅仅是提及，真正重视【shì】区【qū】并【bìng】做到及做好【hǎo】做细【xì】的产业园运营商寥寥【liáo】无几【jǐ】。随【suí】着经济大环境的变【biàn】化，政策【cè】的倒逼，早期赚取土地红利的模式【shì】难以为【wéi】继【jì】，而对于【yú】产业地产【chǎn】开【kāi】发商【shāng】来说，商业模式的变革是【shì】势在必行，未【wèi】来产业【yè】地产商的商业模式必然从【cóng】依靠土【tǔ】地增值转向资产【chǎn】增值。

园区运营服务的数字化不仅仅是针对园区运营商、园区内【nèi】产业企业，也是针【zhēn】对园区内的企业员工。如果【guǒ】通过数字化运营【yíng】，解决人【rén】的【de】各类【lèi】诉【sù】求也是园区数字化【huà】转型的关【guān】键【jiàn】所在。要实现资【zī】产增值，必然要求产业【yè】地产商破除地产运营的思【sī】维【wéi】，以政府客户、企业客户为导【dǎo】向，做好园区运营全生命周期的打造，创【chuàng】新运营，形成园区运营【yíng】的核心能力并实现复制【zhì】和【hé】输出。城市数字【zì】化【huà】、园【yuán】区数字【zì】化正在打破【pò】数字壁垒、信息孤【gū】岛【dǎo】，在【zài】串联起“城市【shì】、产业和个人【rén】”的同时【shí】，也在加速推进传统【tǒng】产业的【de】数【shù】字化转型升级。

数字化产业推【tuī】动城市、园【yuán】区数字化【huà】建设的【de】同时，作为产业发展核【hé】心载体【tǐ】的产业园区也【yě】在【zài】带动产业的数字化发展，形成联动的双【shuāng】向赋能。未来【lái】园区不仅仅需要具备【bèi】数字化园区运【yùn】营能力，也将具备推动【dòng】产业数字化转型智【zhì】能【néng】服务【wù】能力。总【zǒng】体来【lái】看【kàn】，企业服务应该是未来园区【qū】数字【zì】化【huà】的核心，未来的企业服务，不仅仅【jǐn】只是将【jiāng】线下的服务【wù】搬到线上，而是应该为【wéi】企业【yè】构【gòu】建一个元宇宙的新世界。既然是【shì】企【qǐ】业的元宇宙，就【jiù】应该涉及到在这个元宇宙【zhòu】上的一切【qiē】，包括【kuò】规则【zé】、交易、文化、场景等等。

园区数字【zì】化不【bú】是【shì】简【jiǎn】单的设备智慧化，而【ér】是【shì】通过数字化，从园区运营、招商、服【fú】务等方面【miàn】综合解决企【qǐ】业问题。通过数字化【huà】的短【duǎn】期投入，给园区运营、招商带来长【zhǎng】期【qī】帮助，才【cái】是园区数字化转【zhuǎn】型的最大意义。

数【shù】字经济时代，产业园区无【wú】论是作为【wéi】城市数字化建【jiàn】设的核心【xīn】组成部分，还是推动数字经济【jì】发展的【de】核【hé】心载体【tǐ】，都将在【zài】数字【zì】化发展中起到至关重要的【de】作【zuò】用。细【xì】节将是园区数字化转型【xíng】的【de】关键，基于【yú】全生命【mìng】周期运【yùn】营的园区【qū】价值最大【dà】化，以【yǐ】数字经济为核心，未来最【zuì】重要的企【qǐ】业服务主要包括【kuò】金融、科技、文化、政策【cè】、交易五部分。

新【xīn】的金融，应该【gāi】基于园【yuán】区运营服务积【jī】累【lèi】的对企业的【de】认【rèn】识【shí】，为企业真【zhēn】正寻找到合适的资本机构，与企业共【gòng】同【tóng】设计合理【lǐ】的资本化路径【jìng】，并从企业的资本路径中获取更大【dà】的收益。而这种【zhǒng】认识，包括两方【fāng】面：一是对企业认知的数据化积【jī】累，服务于投资企业的需【xū】要；二是对企业的感性【xìng】认识，通过对企业【yè】文化、企业人才的【de】认识，帮助【zhù】企【qǐ】业找到合【hé】理的【de】投资路径。而这种深度【dù】数据加综合认知是【shì】园区运营【yíng】方将区【qū】别于一【yī】般的产业【yè】投融资机构的核心竞【jìng】争【zhēng】力【lì】。

新的交易，就是未【wèi】来帮【bāng】助企【qǐ】业在传统线下渠道【dào】的基础上，通过数字化搭建一【yī】张【zhāng】新的产业互联网平台，为企业提【tí】供【gòng】新的【de】交易场景和机会。这种机会也包括【kuò】内【nèi】外两部分。内【nèi】部是为园区企业之【zhī】间搭建交易的【de】桥梁，而这并不仅仅是【shì】在网上建立一个云【yún】上商【shāng】城，而是【shì】需要园区运营方基于对园区各企业【yè】业【yè】务的深度【dù】认知，为其找到合适的交易对象【xiàng】，并结合园区运营【yíng】方提供的信息、履【lǚ】约、结算、供应链金融【róng】乃至物流【liú】等服务，为交【jiāo】易双【shuāng】方增强互【hù】信，增加交易可能，而园【yuán】区【qū】运营【yíng】方也能获得更多的增值【zhí】收益【yì】。而外部，是统一园区内企【qǐ】业的共性需求，实【shí】现降【jiàng】低企业成本的【de】目的【de】。

新的文化【huà】，对【duì】于园【yuán】区运营【yíng】方来说，更多【duō】以文化为内核，为企业提供【gòng】更多的社【shè】交【jiāo】场景【jǐng】，例如培训、文旅、茶酒等【děng】等【děng】，并且通过数字化、私域流量和社【shè】群【qún】营销的【de】方式，将其连接起来【lái】。又如：园宇宙产业联盟这【zhè】样的服务型平【píng】台组织，长期致力【lì】于【yú】在以生态链接为驱动，以生态组团发展为核心【xīn】，积极【jí】推动传统服务模式的变革，致力【lì】打造产业生态【tài】协同运营服务体系，有效促进行业【yè】间【jiān】、区域间服务要素【sù】与其他要素的整合利用，有利【lì】于【yú】重塑产【chǎn】业【yè】链、供应链、价值链，优【yōu】化资【zī】源配置【zhì】，引领产【chǎn】业集群协同发展【zhǎn】。

 新的科【kē】技，应该包括内外两方面：在外部，结合园区运营方的科技资源【yuán】，结合企业需求找【zhǎo】到【dào】合理的科技【jì】合作方；在【zài】内【nèi】部，结合产业【yè】集群特色，为园区提供共【gòng】性的【de】科技基础设【shè】施，如大数据中【zhōng】心【xīn】、云计算中【zhōng】心、超算中【zhōng】心【xīn】、检验【yàn】检测中心、中试厂房、软件【jiàn】测试中心、生物【wù】实验【yàn】室等。

新的政策【cè】，对【duì】于【yú】园区运营【yíng】方来说，政策是【shì】园区【qū】的核心竞【jìng】争力。在数【shù】字化的赋能下，未来园【yuán】区的政策【cè】服务，不仅仅只是实现政策【cè】代办，而是【shì】可以有更多的增值服务机会【huì】。例如，通【tōng】过【guò】政策引擎【qíng】，为【wéi】园区企业量体裁衣地选择更加匹配的国家【jiā】级、省级、市级【jí】、园区级政策【cè】；还【hái】可以【yǐ】通过全国同类政策【cè】的对比，找到【dào】园区政策的优化空间。

就【jiù】目前产业运营的现状【zhuàng】来看，传统产【chǎn】业【yè】园区信【xìn】息化基础薄弱，园区内各主体对高效率、 高质【zhì】量【liàng】的【de】园【yuán】区服务需求【qiú】日益【yì】迫【pò】切。这【zhè】里值得【dé】一提的是赢城智慧招【zhāo】商运营平台【tái】，通过数字化【huà】搭建全新的产业互联【lián】网平台，服务于产业园区招商和运营两大核【hé】心流程，构建智慧【huì】招商与运营【yíng】产品【pǐn】。满足【zú】了未来【lái】企业服务【wù】中金【jīn】融、科技、文【wén】化、政策、交易最重要的五大部分内容。

产业园区运【yùn】营，核心目的是建立起【qǐ】产业和园区两者的【de】全生命周期【qī】联系，让产业和园【yuán】区形成一种强烈的【de】黏【nián】性【xìng】，乃至于成为【wéi】一个有机【jī】的整【zhěng】体【tǐ】。从产业角度来说，借助园区的平台【tái】优势【shì】能够最广泛最优化的整合产业发展所需服务【wù】资源，能够【gòu】最合【hé】理最高【gāo】效的结【jié】合区域禀赋和【hé】自身能力去做业【yè】务发展，能够【gòu】最直【zhí】接最大【dà】化【huà】的【de】拓展利润空间。

从园区角【jiǎo】度来【lái】说，园区是产业集聚、集约发展的重要空【kōng】间载体，运营就是为产业【yè】的转移、落地、孵化、成【chéng】长、成熟、退出【chū】提供全生命周【zhōu】期【qī】的价值服务体【tǐ】系（包括产业规划【huá】、产业引【yǐn】导、产【chǎn】业孵【fū】化【huà】、产业承载、产业投资、产【chǎn】业运【yùn】营【yíng】、产业创【chuàng】新、产业金融、产业【yè】人才【cái】、产业服务等环节），通过【guò】资源【yuán】共【gòng】享带【dài】动关联【lián】产业，推动产业集群的形【xíng】成【chéng】，促进区域经济高【gāo】水平高质量发展。