政策支持公募REITs日益丰富、发展【zhǎn】提速。9-21，国务院【yuàn】推出【chū】《关于进一【yī】步盘活存量资【zī】产扩大【dà】有效投资的意见》（简【jiǎn】称“19号文”），为形成存量资产和新增投资的良性循环，要求聚焦重【chóng】点方【fāng】向、加大政策支持、优化完善资产盘活方式等【děng】。其中【zhōng】公【gōng】募【mù】REITs自21年上市以来，实现了盘活存量、降低【dī】杠杆、丰【fēng】富资产配【pèi】置等意义。目前【qián】公【gōng】募REITs供【gòng】不应【yīng】求，发展提速成【chéng】为期待，19号文要求夯实【shí】各方责任，适【shì】度灵活，提升效率、做好示【shì】范；并促【cù】进立【lì】法【fǎ】、完善扩募机制、发挥平【píng】台作用等，助力其长期健【jiàn】康发展【zhǎn】。证监会、发改委也【yě】发文推【tuī】动保障【zhàng】性租赁【lìn】住房REITs业【yè】务规范【fàn】有序开展、尽快落【luò】地【dì】。

国【guó】务院发文鼓励多种方式盘活【huó】存量【liàng】资产，高度支持公【gōng】募REITs发展

随着我【wǒ】国经济发展进入新阶【jiē】段，构【gòu】建“存量【liàng】资产和新增投资的良性循环【huán】”成为大势所趋，多渠道【dào】盘活存【cún】量资产对拓【tuò】宽社【shè】会投资渠道【dào】、合【hé】理扩大【dà】有【yǒu】效投【tóu】资以及降低政府债务风险、降低企业负【fù】债等具有重要意义。19号【hào】文从盘活存【cún】量资产的重点方向、主要方式、加强相关政策支持、用好回收资金【jīn】增加有效【xiào】投资、落实风【fēng】险【xiǎn】防控举措、建立【lì】工作台账强【qiáng】化组织保【bǎo】障等【děng】多方面提出了有效盘活存量基础【chǔ】设施的发展【zhǎn】要求。基础设【shè】施REITs被赋予盘【pán】活存量【liàng】的意义【yì】，21年上市以来有序发展；此【cǐ】次19号文是在国务院层面【miàn】首次对REITs发【fā】展【zhǎn】作出【chū】明确具体的【de】安排【pái】和要求，体现了【le】对发展基础设施REITs的【de】高度支【zhī】持。

新意见旨【zhǐ】在“提升效率、做好示范、加强支持”，公募REITs发【fā】展或【huò】提速【sù】

目【mù】前公募【mù】REITs供不应求，发【fā】展【zhǎn】提速成为期【qī】待【dài】，19号文【wén】要求夯实各方责【zé】任【rèn】，适度灵活，保障质量，提升效率，我【wǒ】国公【gōng】募REITs发展或【huò】提速【sù】。试点阶段，公募REITs资质要求高、审核严格、缺乏成熟案例等制约【yuē】了公募REITs较【jiào】快的扩容【róng】。19号文指出对【duì】于有重要意【yì】义的项目，在【zài】满足发行【háng】要【yào】求【qiú】、风险【xiǎn】可【kě】控前提下，可进一步【bù】灵活【huó】合【hé】理【lǐ】确定运【yùn】营【yíng】年限、收益集中度等要求。可通过合理调整公共产【chǎn】品价格、资【zī】产重组、资产组合等方式提升【shēng】项目收益水平【píng】；并加快土地合【hé】规性手续、落实财税金融支持政策等。此【cǐ】外，积极开展试点探索，在全国范围内选择不少于30个代表性强的项目【mù】，形成可复【fù】制、推广的经验。

夯实各【gè】方责【zé】任【rèn】、促进【jìn】立法、发挥平台作用，推动公募【mù】REITs长期健康发展

为了推【tuī】动我【wǒ】国公【gōng】募REITs长期健康发展，严格风险防范举措、促进立法、完善扩募机制、发挥回收资金扩大投资作用等也必不可少【shǎo】。从风险管控【kòng】来看，提高效【xiào】率应在依法依规的前提【tí】下进行；且应夯实各方【fāng】责任，包括中介合【hé】规履职能力、原【yuán】始【shǐ】权益人在【zài】项目运营【yíng】管理中的专业性、基金管理人的运营管【guǎn】理责任等【děng】。研究【jiū】推进REITs相关【guān】立法工【gōng】作，更【gèng】好地明【míng】确REITs的【de】法律【lǜ】定位、责【zé】任【rèn】等。为了更好发挥公募REITs扩大投【tóu】资的作用，鼓励以【yǐ】资本【běn】金注入【rù】方式将回收资【zī】金用于【yú】具有【yǒu】收益的项【xiàng】目建【jiàn】设；扩募【mù】机制建设、发挥其上市平台作【zuò】用也是【shì】重点，关注我国公【gōng】募REITs扩募【mù】落【luò】地【dì】情【qíng】况。

两【liǎng】只保障租赁房【fáng】REITs已【yǐ】申报，证监会、发改【gǎi】委发文推动试点尽【jìn】快【kuài】落实

保障性租【zū】赁住房【fáng】是促进我【wǒ】国【guó】房【fáng】地产市场平稳【wěn】运【yùn】行、保障人民住房工作【zuò】的重要举措；公募REITs将丰【fēng】富【fù】权 益融【róng】资【zī】、助力发展。21年958号文发改委将保障【zhàng】性租赁住房纳入基【jī】础设施REITs项目【mù】。9-21，中金厦门安【ān】居保障性租赁住【zhù】房【fáng】REIT、红土创新深圳人才安居保障性【xìng】租赁住房REIT分别在沪深【shēn】交易所【suǒ】申报【bào】。同日【rì】，证监会、发改委发布《关于规范【fàn】做【zuò】好保障性租【zū】赁住【zhù】房【fáng】试点发行基础设施领域【yù】不动产投资信托基金（REITs）有【yǒu】关工作的通知【zhī】》，从明确发起主【zhǔ】体【tǐ】、强调回【huí】收【shōu】资金管【guǎn】理、压实机构主体责任、加强沟通协调【diào】等多方面推动业务规【guī】范【fàn】有序开展；试点项目或加速落地、形成示【shì】范效应。

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19号文进一步支持公募REITs盘活资产、撬动投资

19号文是推动我国存量资产盘活的纲领性文件

我【wǒ】国存量资产丰富、经济承压背【bèi】景【jǐng】下，盘活存量、扩大【dà】投资重要性【xìng】、紧迫性提升【shēng】。我国经济经历了多年投资拉【lā】动和高速的发展，目前【qián】存量基【jī】础【chǔ】设施资产【chǎn】丰富；但随着我国经济增长【zhǎng】进入发展【zhǎn】新阶段【duàn】，传【chuán】统投资拉动的模式的贡献在减弱，过度【dù】依赖新增投资也加【jiā】大了债【zhài】务风险【xiǎn】等。去年下【xià】半年以来，国内经济【jì】面【miàn】临【lín】供给冲【chōng】击（缺煤缺【quē】电、缺运力、缺【quē】芯片）与需求收缩【suō】（房地产、基【jī】建、消费齐步下行），GDP增速放缓，市场主体【tǐ】预期开始【shǐ】转弱。为了提振经济活力、防【fáng】范债务【wù】风【fēng】险、有效带动投【tóu】资等，通过【guò】多种手段包括REITs、PPP等来【lái】盘活存量资产，形【xíng】成存量【liàng】资产和新增【zēng】投【tóu】资的良性【xìng】循环成为大势所趋。9-21，李克强主持召【zhào】开国务院【yuàn】常务会议，部署进一步盘活存量资产，拓宽社会投【tóu】资渠【qú】道扩大有效投资。会【huì】议指出，要【yào】按市场化法治化【huà】原则，通过发行不动产投资信托基【jī】金等方式，盘活基础设施等【děng】存量资产，以拓宽【kuān】社会【huì】投资渠【qú】道和【hé】扩【kuò】大有效投资、降低政府债务风【fēng】险。指【zhǐ】导【dǎo】地【dì】方拿出有吸【xī】引【yǐn】力项目示范，对【duì】参与投资的各类【lèi】市场主体【tǐ】一视同仁【rén】。

国【guó】务院层【céng】面【miàn】推出19号文，作为指引我【wǒ】国存量【liàng】资产盘活的纲领性文【wén】件【jiàn】。9-21，国务院重磅推出《关【guān】于进一【yī】步盘活存量资产扩大有效【xiào】投资的意见【jiàn】》（国办发〔2022〕19号，以下简称“19号文”），从盘活存量资产的重点方向、主要方式、加强相关【guān】政策支持、用好回收【shōu】资【zī】金增加有效投【tóu】资【zī】、落实风险防【fáng】控【kòng】举措、建【jiàn】立工【gōng】作【zuò】台【tái】账强化组织保障等多方面总结了我国有效盘【pán】活【huó】存量基【jī】础设施的发【fā】展要求【qiú】。整体而【ér】言，19号文立足【zú】于我国【guó】构建“存量【liàng】资产【chǎn】和新增【zēng】投资的良【liáng】性循环”的现实诉求，通过加【jiā】强支【zhī】持、提升效率、落实监管等推动存量资产盘【pán】活方式【shì】如【rú】基础设施REITs等进一【yī】步完善。

存【cún】量盘【pán】活工作【zuò】涉及多【duō】种方式、多方【fāng】部门、机构，此次意【yì】见影响广大。从盘活存量的【de】方【fāng】式来看【kàn】，包括公募【mù】REITs、PPP、产【chǎn】权交易、国有资本投资运营、兼并重组等，这些发展对【duì】我国【guó】的资本【běn】市场、实体【tǐ】经济都有广泛影响。为了【le】更好地【dì】盘活【huó】存量、扩大投资，19号文要求建立健【jiàn】全协调机制。由国家发【fā】展改【gǎi】革委牵头，会同财政部、自然资【zī】源部、住房城乡建设部、人民银行【háng】、国务院国【guó】资委、税务总局、银保监会、证监会等部【bù】门，加【jiā】强盘活【huó】存量资产工【gōng】作信【xìn】息沟通和政策衔接，建立完【wán】善工作机制，明确任务分工，做好指导督促，协调解决共性【xìng】问题【tí】，形成工作合力，重大事项及【jí】时向党中央、国【guó】务【wù】院报【bào】告。各地区建立相关协调机制【zhì】，切实【shí】抓好盘活【huó】存量【liàng】资【zī】产、回收资【zī】金用于新项目【mù】建设等工【gōng】作。

基础设施REITs被赋予盘活存量的意义，试点阶段有序发展

公【gōng】募版RETIs被赋【fù】予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观【guān】积【jī】极【jí】意义。随着我国经济结构转为存量经【jīng】济时代，以及低利率环【huán】境等都为REITs发【fā】展提【tí】供了外在条【tiáo】件。公募版RETIs也被【bèi】赋【fù】予【yǔ】盘活【huó】存量资产【chǎn】、促进基建高质量【liàng】发展、降低杠【gàng】杆率等宏观积极意义【yì】。REITs能有效盘活存量【liàng】资产，形成【chéng】良【liáng】性【xìng】投资【zī】循环【huán】，提升直接融资比【bǐ】重，降低企业【yè】杠杆率。同时，REITs作为中【zhōng】等收益、中等【děng】风险的金融工具，具有【yǒu】流动性高、收益稳定、安全性强等特点【diǎn】，有利于丰富资【zī】本市场投资品种，拓宽社【shè】会资本投资渠【qú】道【dào】。在【zài】我【wǒ】国经济【jì】转型的过程中【zhōng】，创新投融资体系，助力基建高质【zhì】量【liàng】发展更具有积极意义。

2020年至今公募REITs推动迅速，监【jiān】管从试点指引、投资者参与、税收政【zhèng】策支持、扩募规则等【děng】方面不断【duàn】完善国内公募REITs发【fā】展框架。9-21，中国证监会、国家【jiā】发展改【gǎi】革【gé】委联合【hé】发布【bù】《关于推【tuī】进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相【xiàng】关【guān】工作的通知【zhī】》。21年全国【guó】人大将“推【tuī】动【dòng】基础设施领域不【bú】动【dòng】产投资【zī】信托基金（REITs）健康【kāng】发展”写入【rù】十四五规划。21年6月首【shǒu】批公募REITs上市，21年7月发改委发【fā】文《关于进一步做好【hǎo】基础设施【shī】领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作【zuò】的【de】通知【zhī】》。21年【nián】11月银【yín】保监会下发《保险资金投资公开【kāi】募集基础设施证【zhèng】券投资基金有关事项的通【tōng】知》，保险资金【jīn】投资REITs的热【rè】情被【bèi】进一【yī】步激发。22年财政部推出公募REITs试【shì】点税收政策，降【jiàng】低原始权益人在重组【zǔ】、设立阶段的税务负担【dān】；交易【yì】所发布扩募规【guī】则（试行）并【bìng】公开【kāi】征【zhēng】求【qiú】意见。此【cǐ】次19号文多【duō】维度推动基【jī】础设施领域不【bú】动产投资【zī】信托基金(REITs)健康发展，是【shì】在国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的【de】安【ān】排和要求，彰显了我国发展基础设施【shī】REITs的【de】战【zhàn】略【luè】意【yì】义。

2020年至【zhì】今【jīn】公募REITs推动迅速，监管【guǎn】从【cóng】试点指【zhǐ】引、投资者参与、税收政策【cè】支持、扩募【mù】规则等方面【miàn】不断完善国内公募REITs发展框架。9-21，中【zhōng】国证监会、国【guó】家【jiā】发展改【gǎi】革【gé】委联【lián】合发布《关于推进基础设施领域不【bú】动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的【de】通知》。21年全国人【rén】大【dà】将“推动基础设施领域不动【dòng】产投资信托基金（REITs）健康发展”写入十四五规划。21年6月【yuè】首批公募REITs上市，21年7月发改委发【fā】文《关于进【jìn】一步【bù】做好基础【chǔ】设施【shī】领域不动产投资信托【tuō】基金【jīn】（REITs）试点工作的通知》。21年11月【yuè】银保监会下发《保险资金投资公开募集基础【chǔ】设施证券投【tóu】资基金有关事项的通【tōng】知》，保险【xiǎn】资【zī】金投【tóu】资REITs的热情被进【jìn】一步【bù】激发。22年【nián】财【cái】政部推出公募REITs试点【diǎn】税收政策，降低【dī】原始权益人在重【chóng】组、设立阶段的税务【wù】负担【dān】；交易所【suǒ】发布扩募规【guī】则（试行）并公【gōng】开征求意见。此次19号文【wén】多【duō】维度推动【dòng】基础设【shè】施领域不动产投资信托基金(REITs)健【jiàn】康发展，是在【zài】国务【wù】院【yuàn】层【céng】面首次对REITs发展作出明确具体【tǐ】的安排和要求，彰【zhāng】显了我国发展基础设施REITs的【de】战略意义。

已【yǐ】有12只REITs上【shàng】市，资质较好，二级涨【zhǎng】幅可观，为【wéi】投【tóu】资者贡献较多【duō】分红收益。9-21，证【zhèng】监会核【hé】准9只基础设施证券投【tóu】资基金的注册批复，在完成询价后，9-21向公众【zhòng】投资者发售。9-21正式【shì】上市交易【yì】。首批【pī】九只【zhī】公募REITs聚焦粤港澳大湾区【qū】、长【zhǎng】三角等【děng】重【chóng】点区域和交通、污染管理等补短板行【háng】业。此后又有3只【zhī】公募【mù】REITs分别在21年底和22年4月【yuè】审核通过并上市。整体来看【kàn】，试【shì】点阶段项目资质要求【qiú】严格，要【yào】求为聚焦重点区【qū】域、重点行【háng】业、优质项【xiàng】目；筛选过程较【jiào】为【wéi】苛刻【kè】，优中选优。如预计【jì】未来3年净现金【jīn】流分派率原【yuán】则上不低于【yú】4%等。从上市后【hòu】表现来看，公募REITs受到市场追捧，二级价格走【zǒu】高，上市以来价【jià】格涨幅平【píng】均达20%，从分【fèn】红来看，21年可供分派利润/初【chū】始【shǐ】募【mù】集资金年化后【hòu】也均超过4%，且大多【duō】进行了分红，为投资者及时兑【duì】现收益。

未来公募REITs试【shì】点或进一步扩围。根据【jù】19号文，盘【pán】活存量资产重点方向包括重点领域、重点【diǎn】区域、重点【diǎn】企业，较958号文中试点的【de】范围有所扩大。从重点【diǎn】领域来看【kàn】，除【chú】盘活【huó】存量规模较大、当前收益【yì】较好【hǎo】或增【zēng】长潜【qián】力较大的基础设施项目资产，包【bāo】括交通、水利、清洁【jié】能源、保【bǎo】障性租赁住房、水电【diàn】气【qì】热等市政设施【shī】、生态环保、产【chǎn】业园区、仓【cāng】储物流、旅游、新【xīn】型基【jī】础设施等；还【hái】提到统筹【chóu】盘活存量和【hé】改扩【kuò】建有机结合的项【xiàng】目【mù】资【zī】产、长期闲置但具有较大开发利【lì】用价值的项目资【zī】产。重点区域来【lái】看，除京【jīng】津【jīn】冀协【xié】同发展等958号文提出【chū】的战略区域外，还提到“建【jiàn】设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区”，以及【jí】“地方政府债务率较高、财政收支平衡【héng】压力【lì】较大的【de】地区”加快盘活存量资产。重点企业方面，盘【pán】活存量资产对参【cān】与的【de】各【gè】类市场【chǎng】主体【tǐ】（国企、民【mín】企等）一视【shì】同【tóng】仁【rén】。

积极开展试点探【tàn】索，有利【lì】于形成【chéng】示【shì】范效【xiào】应，促进REITs等提速。目前已经上市的公募REITs项目主要以产业园、高速【sù】、物【wù】流园、生态【tài】环保为主，一些新的业态项【xiàng】目上【shàng】市较【jiào】慢，与缺乏相关【guān】实践【jiàn】经验有关。而此次【cì】19号文指出【chū】根据【jù】实际工作【zuò】需要，在全【quán】国范围内选择【zé】不【bú】少【shǎo】于30个有吸引力、代表性强【qiáng】的重点项【xiàng】目【mù】，并【bìng】确定一【yī】批可以为盘活存【cún】量资产【chǎn】、扩大【dà】有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点【diǎn】示范，形【xíng】成可复【fù】制、可【kě】推广的经验做法。进而引导各地区【qū】积极学习借鉴先【xiān】进经验。随【suí】着一批具【jù】有示范性的项目推出，公募REITs的业态有望进一步丰富，上【shàng】市供给速度【dù】也有【yǒu】望加快。

此外，为了进一步推动公募REITs扩容【róng】、提升发行效率，相关支持也将【jiāng】加强，如加快土地合【hé】规性、提升项目收益【yì】、明确国有产【chǎn】权非公开转让【ràng】规则【zé】等。19号文提【tí】出【chū】从积极落实盘活【huó】条件，提【tí】升项目收【shōu】益水平【píng】，完善规【guī】划和用地用海政策等方面支持盘活存量资产。REITs试点【diǎn】阶段对项【xiàng】目资质、产【chǎn】权要【yào】求也【yě】较为严【yán】格，如在实【shí】际【jì】操作层面，公募REITs项【xiàng】目普遍存在土【tǔ】地瑕疵，如【rú】1）未取得【dé】国【guó】有土地使用证【zhèng】；2）服【fú】务【wù】区房屋建筑未取得不动产权【quán】属证书；3）土【tǔ】地规划面积与实【shí】际【jì】证照面积不一致等。对项【xiàng】目的【de】审核、申报进度造【zào】成较大【dà】影响。根据【jù】19号文，对产权不【bú】明【míng】晰【xī】的项目，依【yī】法依【yī】规理顺产权关系，完成产【chǎn】权界定，加快办理相关产【chǎn】权【quán】登记。对项目前期【qī】工作手续不齐全的项目，按照有关【guān】规【guī】定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核【hé】定等程序【xù】。依法依【yī】规指导拟盘活的存量项目完善【shàn】规划、用地【dì】用海、产【chǎn】权【quán】登记、土地分宗等【děng】手续【xù】，积极协助妥【tuǒ】善解决土地和海域使用相关【guān】问题，涉及手续办理或开具证明的积极予以支【zhī】持等【děng】，都【dōu】有利于加快土地【dì】合规性的审核。19号文指出国有企业发行基础设施REITs涉及【jí】国有产权非公开协议转让的【de】，按【àn】规定报同级国有资产【chǎn】监督管理机构批准。该规定充分借鉴了首【shǒu】批【pī】基【jī】础【chǔ】设施REITs先【xiān】行先试的经验【yàn】，统一【yī】了【le】国有【yǒu】产权非公开【kāi】协议转让的【de】审批流程和交易规则，便利了国有企业【yè】发行REITs产品。

多种手段提升项目收益【yì】水平，为公募REITs扩容提供支【zhī】持【chí】。我们【men】公募REITs试点阶段以基础【chǔ】设【shè】施为主，部分设施收费为【wéi】政【zhèng】府定价，对项目的收益影【yǐng】响较大【dà】。此次19号【hào】文指出，要完善公【gōng】共服【fú】务和【hé】公共产品【pǐn】价格动态【tài】调整机制，依法依【yī】规按【àn】程序合理调整【zhěng】污水处【chù】理收费标准，推动【dòng】县【xiàn】级以上地方人民政府建立完善生活垃圾【jī】处【chù】理收【shōu】费制度。建立健全与投融资体制相适应的水【shuǐ】利工程水价形成【chéng】机【jī】制，促进水资源节约利用和水利工【gōng】程良性运行。对整体【tǐ】收【shōu】益【yì】水平较低的存量资产项目，完善市场【chǎng】化【huà】运营机【jī】制【zhì】，提高项目【mù】收益水平，支持【chí】开【kāi】展【zhǎn】资产重组【zǔ】，为【wéi】盘活存量资产【chǎn】创造条件。研究通过资产合理组【zǔ】合【hé】等方式，将准公【gōng】益性、经营性项目打包，提升资【zī】产吸【xī】引力。

落实财税金融政策，提高参【cān】与主【zhǔ】体盘活资产【chǎn】的积极性。19号文提出要【yào】落实落细【xì】支持基础设施REITs有关税收【shōu】政【zhèng】策、鼓励金融机【jī】构【gòu】加【jiā】强【qiáng】投融资合作对【duì】接等，通过减轻税负、资金成本【běn】等提高各类参与主体的积极性。实际上，今【jīn】年1月财政部已推【tuī】出【chū】公募REITs税收【shōu】新规，《关于【yú】基础设【shè】施领域不动产投资信托【tuō】基金（REITs）试点政策的公【gōng】告》（“3号公告”），大幅【fú】降低了原始权益人在【zài】设【shè】立REITs环节【jiē】的税负【fù】，提升了原【yuán】始权益人参【cān】与公募【mù】REITs的热【rè】情。不过3号公告更多【duō】是【shì】“提【tí】纲挈领【lǐng】”的政策，部分细则有待【dài】实践中完【wán】善，包括如何定义“划转基础设施资产”以及若REITs发行失败的税务处理等【děng】有待后续【xù】政策进【jìn】一【yī】步明【míng】确。此次19号【hào】文强调了【le】税收政策的落实、落细。

夯实各方责任【rèn】、促【cù】进立法、发挥平【píng】台作【zuò】用，推动公募【mù】REITs长期健康发展

夯实【shí】各【gè】方责任，严格【gé】落实风险防控【kòng】举措【cuò】。在进一步盘活【huó】存【cún】量资产扩大有效投资的过程中【zhōng】，国办发〔2022〕19号文要【yào】求进一步提高推荐、审【shěn】核效率，鼓励更【gèng】多符【fú】合条件【jiàn】的项目发行上【shàng】市，但【dàn】依【yī】法依规推【tuī】进【jìn】仍【réng】是底线，“所有拟发行【háng】基【jī】础设施REITs的项目【mù】均应符合国家重大战略、发展【zhǎn】规划、产【chǎn】业政策、投资管理法规【guī】等相关要求【qiú】，保障项目质【zhì】量，防范市场风险”。在发行过程中的应夯【bèn】实【shí】各【gè】参与方责任，专业机【jī】构应【yīng】严格落实行业自律规则和业务操作规【guī】范【fàn】，如基金管【guǎn】理人应做好基金管【guǎn】理工作，进行单独、全面的尽职调查，聘请专业的【de】评估、财【cái】务和法律服【fú】务机构【gòu】等，并与计划【huá】管理人协商【shāng】设立【lì】发行等相关事宜，实现有效【xiào】衔接；基础【chǔ】资产运营管理机构应实现项【xiàng】目日【rì】常维【wéi】护，配合履行信息披露义【yì】务，提供真实、准确和完整的【de】信息资料等；推动基础设施REITs基金【jīn】管理【lǐ】人与运【yùn】营管理机构健全运营机制【zhì】，更好发挥原始【shǐ】权益人在【zài】项目运营管理中的专业作用，做到各【gè】方尽职履【lǚ】责，防范违【wéi】规风险。对【duì】违【wéi】反相关法律法规的中介【jiè】机构依【yī】法【fǎ】追责。

促进【jìn】立【lì】法【fǎ】，为公募REITs长期【qī】健【jiàn】康发展【zhǎn】夯实法【fǎ】制基础。我国REITs并未采取国际【jì】上【shàng】常见信托【tuō】制和【hé】公【gōng】司【sī】制的组【zǔ】织形【xíng】式，而是在【zài】现【xiàn】有【yǒu】的《证券【quàn】法》和《证券【quàn】投资基金法》的法律【lǜ】框架下，试点期间采用【yòng】了【le】“公募基金+ABS”的结构，并未【wèi】针【zhēn】对REITs进行【háng】专项立【lì】法，税法也未相应修改，这【zhè】有效避免了立法【fǎ】上的障碍。但在当【dāng】前的结构【gòu】下，REITs的参与主【zhǔ】体和【hé】法律关系【xì】较为复杂，代理环【huán】节较多，各方【fāng】权责认定不【bú】够明晰。因此积极【jí】推进REITs专项立法工作，明确REITs的法律定位与法律责任，优化产品设计，将【jiāng】更有利于REITs市场持续【xù】发展壮大。

扩募机制为公募REITs注入更大想象力，进【jìn】一步发挥上市平【píng】台【tái】作用。958号文就要求【qiú】“发【fā】起人（原始权益人）具有较强【qiáng】扩募能力”；9-21，上交所【suǒ】发布《上交所公开募集基【jī】础设施【shī】证券投资【zī】基金（REITs）业务办法（试行）》，指出公募REITs若存在兼并或收购【gòu】计划时，可按照【zhào】监管规定通过基金份额持有人大会进【jìn】行扩募“再【zài】融资【zī】”。9-21，沪深【shēn】交易所【suǒ】分别【bié】发布《上海【hǎi】证券交易所公开募集【jí】基础【chǔ】设施证券投资基【jī】金（REITs）业务指引第3号——新购入【rù】基础设施项目（试【shì】行）》《公开募集【jí】基础设施证券【quàn】投资【zī】基金【jīn】业务指引第3号——新购入基础【chǔ】设施【shī】项目【mù】（试【shì】行）（征求意见稿）》，允许稳健运行满1年的公【gōng】募基金通过向原持有【yǒu】人配售【shòu】、公开【kāi】扩募及定向扩募【mù】等方式收购同【tóng】类型资产【chǎn】（基【jī】础设施【shī】基金存续期【qī】间拟购入【rù】基础设施项目的标【biāo】准和要求与基础设施【shī】基金首次发售【shòu】一致）。此次19号文再次提到“建【jiàn】立【lì】健全扩募机制【zhì】，探索建立多层次基【jī】础设施REITs市场”。扩募机【jī】制【zhì】是国际市【shì】场上REITs成熟的投融资模【mó】式，首批公【gōng】募REITs在今年6月即将运营【yíng】满一年，扩募机【jī】制在征求意见后【hòu】将【jiāng】正【zhèng】式落地，可为已上市【shì】REITs注入新的活力和发展【zhǎn】潜力。

以【yǐ】存量【liàng】盘活带动新【xīn】增投资，充分发挥回收资【zī】金对扩大投资【zī】的撬动作用。2021年《国家【jiā】发展【zhǎn】和改革【gé】委员【yuán】会关于进【jìn】一步做好【hǎo】基础设施【shī】领域不【bú】动产【chǎn】投资信托基金(REITs)试点工【gōng】作的【de】通知》（958号文）提出，鼓励将回【huí】收资【zī】金用于基础设施补短板【bǎn】项目建【jiàn】设，90%（含）以上的净回收【shōu】资金（指扣除用于偿还相【xiàng】关债务、缴【jiǎo】纳税费、按规则参【cān】与战略配售等的资【zī】金后的回【huí】收资金）应当用于【yú】在建项目或前期工作成熟的新项【xiàng】目【mù】。并鼓励以资本金注入方式将回收资【zī】金用于项目【mù】建设。此次【cì】19号文在回收【shōu】资金方【fāng】面，再次强调增加有效投资，包括鼓励以资本金注入【rù】方式将回收资【zī】金【jīn】用于具【jù】有收益的项目建设，充分发【fā】挥回【huí】收资金对扩大投资的撬【qiào】动作【zuò】用。精【jīng】准有【yǒu】效支持新项【xiàng】目建【jiàn】设；加【jiā】强配套资金支持等【děng】。

公募【mù】REITs已撬动新增投资，随着扩容【róng】、扩募有望进一步带动新【xīn】增【zēng】投资。在实践中【zhōng】，已有【yǒu】REITs基金以资本金注入形式撬动【dòng】更多资金【jīn】投资新项目。当前12只上市公募REIts实【shí】际【jì】募集【jí】资金总额共458.12亿元，其中7只【zhī】上市公募REIts在募集说明【míng】书【shū】中披露了【le】回收【shōu】资【zī】金用途，回收资金共计90.67亿元。总【zǒng】体来【lái】看【kàn】，多数【shù】上【shàng】市公【gōng】募REITs将回收资金用于以资本【běn】金形式投资新项目【mù】，主要【yào】投向原始权益【yì】人【rén】主营【yíng】业务相关领域的【de】基【jī】础设施建设。如富国首创水务REIT回收【shōu】资金【jīn】13.84亿元，全部【bù】以资本金形式【shì】用于深圳、安徽等地共9个【gè】城镇水务、水环境综合治理等环保产业项目【mù】投【tóu】资，项目总投【tóu】资为62.274亿【yì】元【yuán】。

证监会、发改委推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展

保障性租【zū】赁住房【fáng】是促进我国【guó】房地产市场平【píng】稳运行、保障人民【mín】住房工作的重要举【jǔ】措；公募REITs将丰【fēng】富【fù】权益融资【zī】、助力保障性租【zū】赁【lìn】住房发展。为助力【lì】盘活存量资产，扩大有效投资，促进房地产市场平稳健康发展，21年【nián】我国将保障【zhàng】性租赁住房纳【nà】入基【jī】础设施【shī】公募REITs试点范围，并出台了一系列鼓励政策推动保障性租赁住房REITs快速发展。2021年【nián】6月，国【guó】家发展改革委【wěi】发布《关于进一【yī】步【bù】做【zuò】好【hǎo】基础设施领【lǐng】域不【bú】动【dòng】产投资信托基【jī】金（REITs）试点工作的【de】通知》（发改投资〔2021〕958号），明确将保【bǎo】障性租赁住房【fáng】纳入【rù】基础【chǔ】设【shè】施REITs项目。2022年4月，深圳市【shì】人才安居集【jí】团向国家发展改革委报送全国首个保障【zhàng】性租赁住【zhù】房REITs项【xiàng】目【mù】。9-21，国务院【yuàn】办公厅发布【bù】《关于进一步【bù】盘活存量资产扩大有效投资的意见【jiàn】》，重申要积极盘【pán】活【huó】保障性租【zū】赁住房等重【chóng】点领域【yù】基础【chǔ】设施【shī】项目资产，推【tuī】动基础【chǔ】设施领域不动产投资【zī】信托【tuō】基金（REITs）健康发展。为贯彻落实以上文件【jiàn】的工【gōng】作要【yào】求，9-21，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅【tīng】联【lián】合发布《关于【yú】规范做【zuò】好保障性租赁住房【fáng】试【shì】点【diǎn】发行基【jī】础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有【yǒu】关工作的【de】通知》（以下简【jiǎn】称【chēng】《通知》），推动保障性【xìng】租【zū】赁【lìn】住房REITs业务【wù】规【guī】范有序开展。

《通知》体现了“房住不炒”原则，严禁资【zī】金违规流向【xiàng】商业【yè】地产。《通【tōng】知》严【yán】格落实房地产市场【chǎng】调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了【le】有效的隔离机【jī】制，压【yā】实参与【yǔ】机构责任，切实防范REITs回收资【zī】金违规流入商品住【zhù】宅【zhái】和商【shāng】业地【dì】产开【kāi】发领域。主【zhǔ】要内容包括：一是明确了【le】发【fā】起主【zhǔ】体应【yīng】当【dāng】为开展【zhǎn】保障性【xìng】租赁住房业务【wù】的【de】独立法人，不得开展商品住宅和商【shāng】业地产【chǎn】开发业务【wù】，严禁以租赁住房等名义，为非【fēi】租赁住房等房地产开发项目【mù】变相【xiàng】融资，或变【biàn】相规避房地产【chǎn】调控要【yào】求；二是强调了【le】回收资金用【yòng】途的【de】严【yán】格闭环管理【lǐ】机制，确保【bǎo】净回收资金优【yōu】先用【yòng】于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他【tā】基【jī】础【chǔ】设施补短板重点领域；三是压实机构主体责【zé】任【rèn】，要求发【fā】起人的控股【gǔ】股【gǔ】东、实际控制人不【bú】得挪用【yòng】回收【shōu】资【zī】金【jīn】；四是加强沟通协【xié】作，证监【jiān】会和国家发展改革【gé】委将指导沪深证券【quàn】交易所、证监局和地方【fāng】发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

保障性租赁住房【fáng】回【huí】收【shōu】资金【jīn】的使用【yòng】情况【kuàng】监管更加严【yán】格。《通知》新增要【yào】求【qiú】发行保障性租赁住房基础设施REITs的【de】发【fā】起人（原【yuán】始权益人）应当每季度向【xiàng】有关证券交易所【suǒ】、中国证【zhèng】监【jiān】会派出机构和省【shěng】级发展【zhǎn】改革委报告回收资金使用情况，基金管【guǎn】理人应当【dāng】完善相关业务制度，并将发【fā】起人（原始权益【yì】人）回【huí】收资金使【shǐ】用等有关【guān】情况按相关信息披露要求向社会公开。

两【liǎng】单保障性租赁住房REITs已上【shàng】报沪深交【jiāo】易所，将【jiāng】在《通知》的【de】指导下有【yǒu】序展开上市、尽快落地【dì】，或形成示范效应【yīng】、加【jiā】速此类REITs扩容。9-21，沪深交易所显示【shì】目前已有两单保障性租赁住房【fáng】REITs正式申报。其中，中【zhōng】金厦门安居保障【zhàng】性租赁住房REIT在【zài】上【shàng】交所申报，基金管理人为中【zhōng】金基金。红土【tǔ】创新深圳人才安居保障性租赁住房【fáng】REIT在深交所申报，基【jī】金管【guǎn】理人为红【hóng】土创新基金。根据958号文规【guī】定，纳入试点范围【wéi】的保障性租赁住房包括各直辖市及人口净流入大城市的保障【zhàng】性租赁【lìn】住房项目。上述两只REITs基础资产分别位于厦门、深圳，属于我【wǒ】国【guó】经济发达、人口【kǒu】净流入的大城市，且作为首批项目资【zī】质较优。其【qí】中红【hóng】土创新深【shēn】圳【zhèn】人才【cái】安居保障性租赁住房REITs选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点【diǎn】，项目均【jun1】已取得保障性租赁住房认【rèn】定书。4个项【xiàng】目均位于深圳【zhèn】核心区【qū】域或核心地段，整体出租【zū】率【lǜ】达【dá】99%，共涉及保障性【xìng】租赁住房【fáng】1830套【tào】、13.47万【wàn】平方米，资产评估值约为【wéi】11.58亿元【yuán】。随着《通知》落【luò】地，国家发【fā】展改革委将【jiāng】会同相【xiàng】关部门单【dān】位，按照市场化法治【zhì】化原则，鼓【gǔ】励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收【shōu】益的保障性租赁住房【fáng】发行【háng】REITs，推动试【shì】点项目【mù】尽【jìn】快落【luò】地。此次【cì】两单项目落地后将形【xíng】成【chéng】示范效【xiào】应【yīng】，有利于【yú】保障性【xìng】租【zū】赁住房REITs加【jiā】速发展。同时，随着REITs回收【shōu】资金用于【yú】新的项目建设，将【jiāng】形成【chéng】盘活存量【liàng】、带动投【tóu】资的良好循环，推动我【wǒ】国【guó】保障性租赁住房市场行稳致【zhì】远。