9-21，证【zhèng】监会【huì】办公厅与国【guó】家发展改革委办公【gōng】厅联【lián】合发布了《关于规范【fàn】做好保障【zhàng】性租赁【lìn】住房【fáng】试点发行基础设施领域不动产投资信【xìn】托基金【jīn】（REITs）有关工作的【de】通知》。同日，深圳市人才安居集【jí】团有限【xiàn】公司、厦门安【ān】居集团有【yǒu】限【xiàn】公司REITs项目【mù】分别正式【shì】报送深圳证券交易所和上【shàng】海证券交易【yì】所，成为全国首批正【zhèng】式【shì】申【shēn】报的保障【zhàng】性租赁住【zhù】房REITs项目。

9-21，沪【hù】深交易所分别对两单【dān】产【chǎn】品受理【lǐ】，并披露【lù】了相关文件。中国REITs50人论【lùn】坛针对两单产品的信息做【zuò】了梳【shū】理，供【gòng】读者阅读。

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红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

深圳【zhèn】市【shì】人才安居【jū】集团报送【sòng】的保【bǎo】障性租赁住房REITs项目选取【qǔ】了4个位于【yú】深圳【zhèn】核心【xīn】区域或【huò】核心地段的【de】项目，项目【mù】涉及保【bǎo】障性租赁住房1830套、13.47万平方米，已经【jīng】取得保障性租赁住房认【rèn】定书，资产评估值约为11.58亿【yì】元，项目【mù】的主【zhǔ】要出【chū】租对象是新市民、青年人。

一、参与机构介绍
项【xiàng】目原始【shǐ】权益【yì】人：深圳市人才安居集团有限公司(发起人)、深圳市福田人才【cái】安居有限【xiàn】公司以及深圳市【shì】罗湖人才【cái】安【ān】居【jū】有【yǒu】限公司。
基金管理人：红土创新基金管理有限公司
计划管理人：深创投红土资产管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
计划托管人、监管银行：招商银行股份有限公司深圳分行
基【jī】础【chǔ】资产项目公【gōng】司：百泉阁管理公司、锦园管理公司【sī】及鼎吉管理公【gōng】司【sī】
运【yùn】营管理统筹【chóu】机构：深圳市安居创新私募【mù】股权投【tóu】资【zī】基金【jīn】管理有限公司
配套停车场整体承租人：安居（深圳）城市运营科技服务有限公司

二、交易结构

1、原【yuán】始权【quán】益人深圳市人才安居【jū】集团、福田安【ān】居公司及罗湖安居公司所持有的基础【chǔ】设【shè】施项【xiàng】目公【gōng】司即鼎吉【jí】管【guǎn】理【lǐ】公司、百【bǎi】泉阁管【guǎn】理公司、锦园【yuán】管理公司的100%股权转让给计【jì】划管理人【rén】。（支付费用包括：基金【jīn】上【shàng】市费用、信【xìn】息披【pī】露费、登记机【jī】构服务【wù】费、基金的证【zhèng】券交【jiāo】易费、银行汇划费【fèi】用、相关【guān】账户的开户及维护费用等必要费用。具体金额以基金管理【lǐ】人的计算为准。）

2、基【jī】础设【shè】施基金拟以募集资【zī】金认购【gòu】专项计划资产支持证券的全部【bù】份额【é】。

3、设立【lì】专门的【de】运营监管账【zhàng】户收取运营收入，并【bìng】向【xiàng】计划管理人【rén】偿还【hái】相应股东借款的本金和/或利息，并【bìng】分配股息、红利【lì】等股权【quán】投资收益。（付款【kuǎn】路径：计划管理【lǐ】人向【xiàng】基金管理人划付收益【yì】，基【jī】金管【guǎn】理人向投资人分配【pèi】收益。）

三、基础资产情况
本【běn】基金初始【shǐ】投资的基础设施资产为安【ān】居百泉阁项目、安居锦【jǐn】园项目、保【bǎo】利香【xiāng】槟苑项目
和【hé】凤凰公馆项【xiàng】目 4 个保障性租赁【lìn】住房项【xiàng】目【mù】，分别位于深圳【zhèn】市福田区、罗【luó】湖区、大鹏新区和坪山区。

项【xiàng】目建【jiàn】筑面积合计 13.47 万平方米【mǐ】，共 1,830 套保障性租赁住房及其配套。4 个项目已【yǐ】分别取得深圳市【shì】住房和建设主【zhǔ】管部门证书编【biān】号【hào】分【fèn】别为福〔2022〕1 号、罗〔2022〕1 号、鹏〔2022〕1 号【hào】以【yǐ】及坪〔2022〕2 号的【de】《深【shēn】圳市保障【zhàng】性租赁住房【fáng】项目认【rèn】定书》，根据《国务院办公厅【tīng】关于加快发展保障性租赁住房的意【yì】见》（国办发〔2021〕22 号）以及广东【dōng】省和深圳市有关【guān】规定，安居【jū】百泉【quán】阁项目、安居锦园【yuán】项目、保利香【xiāng】槟苑项目、凤凰公馆项目为深圳【zhèn】市保障性租【zū】赁住【zhù】房【fáng】项目。

上述基础【chǔ】设施【shī】资产【chǎn】均已投保【bǎo】财产一【yī】切险，保险金额能【néng】够完全【quán】覆【fù】盖【gài】各基础设施资产的【de】评估价【jià】值，本基金存续期间，基金管理人也将指导项目【mù】公司继【jì】续按不低于目前【qián】的保险金额投保.
 

四个项目分别位于福田区安托山【shān】片区【qū】、罗湖区笋岗片区【qū】、大【dà】鹏新区大鹏街道和坪山区碧【bì】岭【lǐng】街道【dào】，所在【zài】片区交通便利【lì】，生活【huó】配套设施完善。 

四个项目共包括建筑面【miàn】积 134,675.18 平方米【mǐ】的房屋及其所占【zhàn】有范围内的国有土地使用权，1,830 套保障【zhàng】性【xìng】租【zū】赁住房【fáng】及其配【pèi】套【tào】。

收入来源
项目收入分别来自【zì】保障性租【zū】赁住房租金收入、配套商业设施租金收入【rù】以及配套停车场租金收入【rù】。其中，仅安【ān】居【jū】百泉阁项目【mù】存【cún】在【zài】 414.11 平方米的配套商业设施，属【shǔ】于租赁【lìn】住【zhù】房用地上为维持项目正常运转而无法【fǎ】分割【gē】的配套设施，建筑面积仅占安居百泉阁项目总【zǒng】建筑面积【jī】的 1.04%；占本基础设施 REITs 项【xiàng】目总建【jiàn】筑【zhù】面积的比例仅为 0.31%，根据深【shēn】圳市住房和建设局向深【shēn】圳【zhèn】市【shì】人才安居集团出具的证书编【biān】号为福〔2022〕1 号【hào】的《深【shēn】圳市保障性租【zū】赁住房项【xiàng】目认定书》，安【ān】居百泉阁【gé】项目中的商【shāng】业【yè】部分已作为【wéi】配套设施被依【yī】法纳入安居百泉阁【gé】保障性【xìng】租【zū】赁住房项目范【fàn】围。

运营时间
本基础设施项目均已投入运营。其中安居百【bǎi】泉阁项目于 2022 年 1 月开始【shǐ】运营，安居锦园项【xiàng】目于【yú】 2021 年 11 月开始运营，保利【lì】香【xiāng】槟苑【yuàn】项目【mù】于 2020 年 7 月开始运营【yíng】，凤【fèng】凰公馆【guǎn】项目于 2020 年 11 月【yuè】开始【shǐ】运营。四个项目均能【néng】产生持续、稳定【dìng】的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力【lì】。主要理由如下【xià】：

第【dì】一，从出租率看，安居百泉阁【gé】项目、安居锦园项目、保利香槟【bīn】苑项【xiàng】目和凤凰公馆【guǎn】项【xiàng】目【mù】均已达到较【jiào】高的出【chū】租率，截至【zhì】 2022 年 3 月 31 日，其保障性【xìng】租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和 98%。
第二，从【cóng】现有【yǒu】租约租赁期限看【kàn】，四个【gè】项目租约期限【xiàn】较长，到【dào】期后的【de】续签政策能保【bǎo】持租约持续稳定【dìng】。目前项目 3 年期租约的占【zhàn】比高达【dá】 98.03%，且租约到期前【qián】承租人可以申请续签，每【měi】次续签时租约期限【xiàn】仍为 3 年。

核心运营数据

截至 2022 年 3 月 31 日，安居百泉阁项目、安居锦园项目【mù】、保利香【xiāng】槟苑项目和凤凰公【gōng】馆项【xiàng】目保障【zhàng】性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和【hé】 98%。具【jù】体出租数据情况如【rú】下：

租户结构

项目收入来源高度分【fèn】散【sàn】，承租人包【bāo】括用人单位和个人两【liǎng】类【lèi】。截至 2022 年 3 月 31 日，个人租户占比【bǐ】约 43%，用【yòng】人【rén】单【dān】位占比约 57%，最终入【rù】住人【rén】均是深圳市、区住建部门认可的【de】个人【rén】，相关人员的信息由住建部【bù】门通知出【chū】租人【rén】，因此最终收【shōu】入【rù】来源均为个人。具体情况如【rú】下：

项目前十大租户【hù】租赁面积占比总计 23.35%，租【zū】金收【shōu】入占【zhàn】比总计 35.20%，租户所属行业涉【shè】及 8 个【gè】行业及 1 个机关事业【yè】单【dān】位。按【àn】照现行的配租【zū】政策，原租【zū】赁合同到期【qī】后也将继续由深圳市、区住建部【bù】门进行配租，可以维【wéi】持收【shōu】入的【de】合理【lǐ】分散。

根据戴德梁行出具的估值报告、《资【zī】产评估【gū】法【fǎ】》的【de】相关规【guī】定和《房地产估价规范》（中华【huá】人民共和国【guó】国【guó】家【jiā】标准 GB/T50291-2015）的相关准则，由于基础【chǔ】设施资产【chǎn】为收益性物业【yè】，其【qí】收益情况及相关费用均具【jù】有可预测性和【hé】持续性，符合收益法的应用【yòng】条件及【jí】适【shì】用【yòng】范围。

因此根【gēn】据【jù】基础【chǔ】设施【shī】资产的【de】特点和【hé】实际状况，采用收益法作为本【běn】次估【gū】价不动产价值的评估方法。评估结果如下：

四、拟任基金经理

任宁钦先生【shēng】，硕【shuò】士【shì】。曾任【rèn】深圳【zhèn】市核电工程建设【shè】公司副总经理、平安【ān】信托基建投资部投资执行【háng】总监、鹏华【huá】资产管理公司总经【jīng】理助理【lǐ】。现任红土【tǔ】创新基金管【guǎn】理【lǐ】有限公【gōng】司总经理助【zhù】理兼基础设施【shī】投【tóu】资部总经【jīng】理。具有 5 年以上基础设施【shī】项目投资管理经验。

裴颖女【nǚ】士，硕士【shì】。2012 年【nián】起先后任职于【yú】中国【guó】平安保【bǎo】险（集团）股份有【yǒu】限公【gōng】司稽核监【jiān】察项目中心、长城证券股份有限公司资产管理部。2022 年 5 月加【jiā】入红土【tǔ】创新基金【jīn】管理有限公司，担任基础设施投资部投资经理，具有 5 年以【yǐ】上基础设【shè】施项目【mù】投资【zī】管【guǎn】理经验【yàn】。

皮【pí】姗姗女士，学士【shì】。2016 年起先后入职于盐【yán】田【tián】港【gǎng】国际资讯有【yǒu】限公司财务部、深圳市坪山人才安【ān】居有限公司财务部【bù】。2022 年 5 月加入红【hóng】土【tǔ】创新基金【jīn】管理【lǐ】有限公司，担任【rèn】基础设施投资【zī】部投资【zī】经理【lǐ】，具有 5 年以上【shàng】基础设施项目运营经验。

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

厦门安居集团目前项目共有24个，此次【cì】申报项目底层资产【chǎn】为集美区园博公【gōng】寓【yù】和珩琦公【gōng】寓【yù】项目。截至9-21，2 个目标基础设【shè】施【shī】资产估【gū】值合计【jì】 12.14 亿元，平均估值单价36,114.21 元/平方米。

一、参与机构

项目原始权益人：厦门安居集团有限公司。

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

基础资【zī】产项目公司：厦门安居园博【bó】住房【fáng】租赁【lìn】有限公司及【jí】厦【xià】门安居珩琦住房租赁有限公司

外部管理机构：厦门住房租赁发展有限公司

二、交易结构

1、项【xiàng】目【mù】公【gōng】司【sī】股东【dōng】与中金公司（代表专项计【jì】划的利益）及其他相关方签署《股权转让协议》。
2、基【jī】础设施基金拟以募集资金认购专项计【jì】划资产支持【chí】证【zhèng】券的【de】全部份额。
3、设立专门的运营【yíng】监管账户收取运营收入【rù】，并向【xiàng】计划管【guǎn】理人偿还相应股东借款【kuǎn】的本金【jīn】和/或利息，并【bìng】分配股息、红【hóng】利等股【gǔ】权投资收益【yì】。（付款路径：计【jì】划【huá】管【guǎn】理人向基金管【guǎn】理人划付收益，基金管理人向投资人【rén】分配收益。）

三、具体实施安排
1、9-21，安居集团与【yǔ】园博公司、珩琦公司分别签【qiān】署了《资【zī】产划转及债务【wù】转移协议》，约定安居【jū】集【jí】团将【jiāng】园【yuán】博公寓项目、珩【héng】琦【qí】公【gōng】寓项目【mù】按照双方确定的账面成本金额分别划转至园博公司、珩【héng】琦公司。基于此，两项目公司于9-21至【zhì】9-21取【qǔ】得不【bú】动产权证【zhèng】书【shū】（划拨），为【wéi】本【běn】次发行之目的，两项目公司【sī】分别向厦门市自然资源和规划局集美【měi】分【fèn】局【jú】（以【yǐ】下【xià】简称“资规局集美【měi】分局”）申请将基【jī】础设施项目【mù】的不动产权的权利性质由【yóu】划拨变更为协议【yì】出让。

2、厦【xià】门市资规局、厦门市【shì】住房保障【zhàng】和房屋管理局、厦门市集美区人民政府与两个项目公司于9-21就协议出让事宜分别签署了【le】《厦门市国有建设用地使【shǐ】用权出让【ràng】合同》。两项目公司【sī】于9-21取得不【bú】动产权【quán】证书【shū】（出让），园【yuán】博公【gōng】司【sī】为园博公寓项目的合法使【shǐ】用【yòng】权【quán】人和/或所有权【quán】人，珩琦【qí】公司为珩琦公寓项【xiàng】目的【de】合法【fǎ】使用权人【rén】和/或【huò】所有权人【rén】，基础设施资产权属清【qīng】晰【xī】。

四、基础资产
项目公司介绍：目【mù】标基础设施资【zī】产为位于福建省厦门【mén】市集【jí】美区的园博公寓【yù】和珩琦公寓，是根【gēn】据《厦【xià】门市【shì】人民政府【fǔ】办公厅【tīng】关于加快发【fā】展保障【zhàng】性租赁住房的【de】意见》（厦府办规【guī】〔2021〕6号）相关【guān】文件精神认定【dìng】的保【bǎo】障性租赁住房，主要面向【xiàng】厦门【mén】市无房的新就业【yè】大学生、青【qīng】年人、城市基【jī】本公共服务人员等新【xīn】市民群体，解决【jué】阶【jiē】段性【xìng】住房困难问题。

目标基【jī】础设施资【zī】产为【wéi】位于福建省厦门市【shì】集美区的园博公寓和【hé】珩琦公寓，是根【gēn】据《厦门市人民政府办公厅【tīng】关于加快发展保障性租【zū】赁住房【fáng】的意【yì】见》（厦府办规〔2021〕6 号）相关文件精神【shén】认定的保障性【xìng】租赁【lìn】住房，主【zhǔ】要面向【xiàng】本市【shì】无房【fáng】的新就业大学生、青年人【rén】、城【chéng】市基本公共服务人员【yuán】等新【xīn】市民群体，解决阶段【duàn】性住房【fáng】困难问题。

园博【bó】公寓【yù】于【yú】 2020 年 3 月竣【jun4】工，由 7 栋钢混结构建筑物【wù】组成，共计 2,614 套房源，总建筑【zhù】面积为 112,875.18 平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，园【yuán】博【bó】公【gōng】寓出租率 99.42%，已出租部分加权平均月【yuè】租金单价【jià】为 32.35 元【yuán】/平方米/月（含税【shuì】）。

珩琦公寓于 2020 年【nián】 3月【yuè】竣工，由 5 栋钢混结【jié】构建筑物组成，共计【jì】 2,051 套房源，总建筑【zhù】面【miàn】积为 85,678.79 平方米。截至【zhì】 2022 年 3 月 31 日【rì】，珩【héng】琦公寓出租率 99.11%，已出租【zū】部分加权平均【jun1】月租【zū】金【jīn】单价为 30.52 元/平方米/月【yuè】（含税）。

园博公寓【yù】与珩琦公寓合计建筑面【miàn】积为【wéi】 198,553.97平【píng】方米【mǐ】，根据国融兴华出具【jù】的初始【shǐ】评估报告，截至 2022 年【nián】 3 月 31 日，投资【zī】性房地产资产组【zǔ】价值为 70,400.00 万元【yuán】和 51,000.00 万元，合【hé】计【jì】为 121,400.00 万元，折合单价【jià】分别为6,237 元/平方米和 5,952 元/平方【fāng】米【mǐ】。

项【xiàng】目【mù】区位情【qíng】况：园博公寓处于集【jí】美区【qū】商业【yè】核心区，周边有 IOI 棕榈城、世贸璀璨天城、云城【chéng】万科里、华侨大学。附近有公共交通 BRT1 号线【xiàn】产业研究院站，地铁六【liù】号线（在【zài】建），过杏林【lín】湾大桥【qiáo】即是杏林湾【wān】商务运营【yíng】中心。珩琦公寓位于集美区珩【héng】琦二【èr】里【lǐ】，为地铁【tiě】1 号线上盖的【de】租赁社区，紧邻软【ruǎn】件【jiàn】园三期办公楼【lóu】聚集地。

项目物业管【guǎn】理：园【yuán】博公寓和珩【héng】琦公寓采【cǎi】用封闭式管理【lǐ】模式【shì】，公寓各楼宇间【jiān】出入口【kǒu】及公共活【huó】动空间采用人脸识别智能门禁【jìn】系统，非小区租户需要登记才可进入【rù】，快递外【wài】卖等【děng】均不可进入小区公【gōng】寓楼，保障租户【hù】安全。小区采用【yòng】 24 小时值班制度，为租户全【quán】天候服务【wù】，维护小区日【rì】常卫生、设备设施定【dìng】期检查检【jiǎn】修等，以为【wéi】客户提【tí】供【gòng】一个舒适安全整洁【jié】的【de】居【jū】住环境。

根【gēn】据国融兴华【huá】出【chū】具的【de】初始评【píng】估报【bào】告，截至9-21，2 个目标【biāo】基础设施资产估值合计 12.14 亿元，平均估值单价36,114.21 元【yuán】/平【píng】方米。根【gēn】据初始评估报告以及《中华人民共和国资产【chǎn】评估法》的相关规【guī】定，由于目标基础设【shè】施资产为收【shōu】益性物业【yè】，其【qí】收益情况及相【xiàng】关费【fèi】用【yòng】均具有可【kě】预测性和持续性【xìng】，符合收益法的应用【yòng】条件及适用范围。

因此根据目【mù】标基【jī】础设施资产的【de】特点【diǎn】和实际状况，采用收益法（权重【chóng】 100%）作为本次估价目【mù】标基【jī】础设施资产价值的评估方法。由于【yú】基【jī】础设施资产的【de】评【píng】估【gū】值【zhí】是基于相【xiàng】关假设条件测算得到的，相关估【gū】价假【jiǎ】设【shè】存在一【yī】定局【jú】限性，因此基础设施资产的评估值不代表对基础【chǔ】设施资产未来【lái】可交易价格的保证。

目标基础设施资产估值及涉及的重要参数如下表所示：

基础资产基本财务数据

五、拟任基金经理
李耀光先生，经【jīng】济学硕【shuò】士。历任中国农【nóng】业银行股份有限公司托管业务部经【jīng】理，中信证券【quàn】股份有限公司【sī】资产管【guǎn】理【lǐ】部高级【jí】经理，摩根【gēn】士丹利华鑫证券有限责任公【gōng】司【sī】（现“摩根士丹利证券（中国）有限【xiàn】公司【sī】”）固定【dìng】收益部经理和副【fù】总裁、全球【qiú】资本市场部副总【zǒng】裁和执行董事，渤【bó】海汇金【jīn】证券【quàn】资产管理有限公司【sī】资本市场部总经【jīng】理、金【jīn】融市【shì】场部总经理（兼）、不动【dòng】产投资管理部总经理（兼）、公司副总经【jīng】理。现任中金基金管理【lǐ】有限公司副总经【jīng】理。

陈涛先生，工学硕士【shì】。历任【rèn】工银金融【róng】租赁有限公司交通金【jīn】融【róng】事业【yè】部经理、境内综合租赁【lìn】业务三部经理；国投交通【tōng】控股【gǔ】有限公司业务发展部高级经【jīng】理；北京全路通信信号研究设计院集团有【yǒu】限公司工程师，现任【rèn】中金基金管【guǎn】理有【yǒu】限公司【sī】高【gāo】级经【jīng】理。陈涛先【xiān】生具备 5年以【yǐ】上基础【chǔ】设施项目运【yùn】营经验。

吕静【jìng】杰女士，经济【jì】学学【xué】士，CPA。历任信永中和会计师事【shì】务所项目经理【lǐ】；招商局【jú】公路网络科技控【kòng】股股份有【yǒu】限公司财务部高级经理；国金基【jī】金【jīn】管理有【yǒu】限公司投资经理，现任中金基金【jīn】管理有限公司高级经理。吕静【jìng】杰女士具备 5 年以上基础设【shè】施项目【mù】运【yùn】营经【jīng】验【yàn】。