如何平衡城【chéng】市不断被挤压的【de】有【yǒu】限空间与不断扩大生长的产业，一【yī】直是各【gè】地方政府必须解决的难点课题。城市空间质量【liàng】与产业发【fā】展【zhǎn】质量是一个复【fù】杂的【de】协同体【tǐ】，互【hù】相制约但又互【hù】相成就。早在2017年，深圳、东莞、佛山、中【zhōng】山【shān】及珠【zhū】海的城市【shì】土【tǔ】地开发【fā】强度都已超过了国际【jì】公【gōng】认【rèn】的30%警戒线【xiàn】，如今深圳城市土地开【kāi】发【fā】强度均已超过50%，东莞市紧逼其后，城市增量空间资【zī】源告急【jí】。

粤港澳大湾区城市空间指标对比

东莞市市域密集度分级

东莞发展动能与空间资源错配，极度考验城市治理能力

东莞对此深刻【kè】意识【shí】到，积极【jí】践行【háng】产业转型升【shēng】级的同时【shí】还需拓宽产业发展空间，从“拓空间40条”到“一号【hào】文两攻坚”、“打【dǎ】造【zào】新动能”、“科技创新+先进制【zhì】造【zào】”，从“世界工厂【chǎng】”成【chéng】长为“双万城市”，城市经营取得了显【xiǎn】著的效果，2022年东莞市的土【tǔ】地单位【wèi】产出率约【yuē】为4.54亿元/平方公里【lǐ】，超过全【quán】国双万城市平均的土地单位产出【chū】率2.73亿元/平方公里。然而，由于东莞市的土【tǔ】地【dì】开发【fā】强度现已过高，逼【bī】近深圳市，但【dàn】是【shì】土地单位产【chǎn】出率却【què】不【bú】到【dào】深圳市的【de】30%，且不【bú】同于土地资源【yuán】相【xiàng】对丰【fēng】富的长三角【jiǎo】地区城市，东莞市【shì】后续【xù】的城市化进【jìn】程对产业发展空间提【tí】出了更为严峻的【de】挑【tiāo】战要求。

2022年全国双万城市面积及土地单位产出率对比 

 作为【wéi】新晋万亿GDP之城，东莞仍面临着城【chéng】市空间不足、土地零碎化【huà】、低效化等【děng】“成长【zhǎng】的烦恼【nǎo】”，慧联产研认【rèn】为，东莞市的城【chéng】市空间与产业发展的【de】协同难点在于“量【liàng】与质”、以及【jí】“政府主导与【yǔ】市场【chǎng】化参与”的平【píng】衡把控。

非一帆风顺的城市更新之路

前几年东【dōng】莞的旧改市【shì】场出现一些不良【liáng】循环【huán】问题，如政企不同体系【xì】的利益博【bó】弈【yì】、权益主体的补偿预【yù】期攀高【gāo】、实际改【gǎi】造零散缺统筹、项目建成品质【zhì】参差不一、整体时间成本偏重【chóng】等【děng】。从“三【sān】旧改造【zào】”到【dào】“单一主体挂牌招【zhāo】商”，当中经历了不同【tóng】的试错与纠偏。因【yīn】为城市更新毕竟属于地产范畴【chóu】（产【chǎn】业地产），始初的政策【cè】设计释【shì】放出一定【dìng】的市场化利【lì】益信【xìn】号，吸【xī】引【yǐn】了不少的深圳旧改开发商【shāng】进【jìn】入东莞扩张、复制，那些拆【chāi】迁难【nán】度小、周期短的【de】工改居【jū】、工【gōng】改商【shāng】等“香饽饽”项目【mù】被瓜分，即便挂【guà】钩“工改工”进【jìn】度，但还是因时间成【chéng】本、推进程序、经济账算【suàn】不平等因素使不少【shǎo】开【kāi】发【fā】商打了退堂鼓。加上【shàng】东莞市【shì】村镇具有较【jiào】大的组【zǔ】织决策权，由于早期土地的租赁、出【chū】让过于碎片化、多样化，许多【duō】镇街的土地【dì】性质混乱、权益人【rén】错综【zōng】复杂。因土地方、资源方、合作方等权益关系以及各项的“拆赔费”、“过渡费”、“台底费”，导【dǎo】致实际可正常或风险【xiǎn】推进【jìn】的【de】项目少，尤其是连片化的项【xiàng】目【mù】。另外，受前两年的新冠疫情的影响，城市更新项目停滞拖【tuō】沓时【shí】有发生。还【hái】有【yǒu】工业土【tǔ】地【dì】价格【gé】倒挂等问题······

据【jù】慧联产研不【bú】完全统计，2018年东【dōng】莞市的“单一主体挂牌招商”城【chéng】市更新模式【shì】萌芽，前【qián】期【qī】服务商数量7宗；2019年操【cāo】作办法【fǎ】落【luò】实，东莞开启旧改元【yuán】年，前期服务商数量达81宗；2020年【nián】集中爆发，前期服务商中标达【dá】到176宗，但此阶段【duàn】仍【réng】是以居住类项目为【wéi】主；2021年政府正式确立“工【gōng】改工”作为东莞城市更新的主导地【dì】位，项目开【kāi】始放缓【huǎn】，前期服务商降至124宗，降幅【fú】29.5%；2022年城【chéng】市更新风向转【zhuǎn】变，“工【gōng】改工”政策调整【zhěng】，多个项目【mù】轮候【hòu】审批【pī】，前期服务商中标宗数寥寥无几，仅不到10宗。

“工改工【gōng】”行【háng】动计划取得成【chéng】效，政府继续坚【jiān】定“三旧【jiù】”改造

自2020年起【qǐ】，东莞以低【dī】效镇【zhèn】村工业园改造为核心【xīn】，实施“工改【gǎi】工【gōng】”三年【nián】行动计划。主【zhǔ】要目标【biāo】是力【lì】争三年完成“工改工”拆除整理3万亩。截【jié】至2022年年底【dǐ】，三【sān】年累计完成【chéng】了“工【gōng】改工”整备拆除【chú】33070亩，总体任务完成【chéng】率为110%。正因此成【chéng】效所带来的信心，2023年东莞市继续提出“坚定“三【sān】旧”改【gǎi】造不动摇”的【de】上层精神原则【zé】，从【cóng】今【jīn】年开【kāi】始实施镇村工业园区提质增效三年行【háng】动计划，由各镇街【jiē】（园区【qū】）推进至少1个500亩以上“工改工”连片改造，从这其中的关键词“提质【zhì】增效”体现【xiàn】了第【dì】二轮的三年行动计【jì】划要追求高【gāo】品质。2023年主旋律已定调【diào】，产业空间【jiān】要【yào】“高品【pǐn】质”，缺乏高品质空间【jiān】，就无法【fǎ】保障【zhàng】招商引资、提质增【zēng】效、产业迭代【dài】。高品质的产【chǎn】业空间，在接下来的5～10年内将会是【shì】东莞市产业发展的首要【yào】解【jiě】决要素、以及城市更新【xīn】的【de】主旋律。

今年一季度东莞市的产业招商与空间供给行动密集且连贯

◉  今年【nián】9-21，广东召开全省高【gāo】质【zhì】量【liàng】发展大会。广东省【shěng】人大【dà】常委【wěi】会副【fù】主【zhǔ】任、东莞市委书记肖亚非【fēi】在地市谈高质量发展发言环节时表示，东莞将【jiāng】坚【jiān】持制造业当【dāng】家【jiā】，把2023年定为“招商年”，实施“全员【yuán】招商【shāng】”，加快产业立新柱【zhù】，争取实现全年经济【jì】增长6%。

◉  9-21，东莞【wǎn】发布20条“招商新政”，印发【fā】了《关于坚持制造业当家构建“大招商”格【gé】局【jú】推动【dòng】产【chǎn】业【yè】高质【zhì】量发展工作方案》，提出目标：力争2023年实际投资1600亿元以【yǐ】上。

◉  9-21，东莞【wǎn】召【zhào】开【kāi】全市招商引资动员大会，大会【huì】以【yǐ】“莞邑招商奋勇争先【xiān】”为主【zhǔ】题，首次提出“全员大招【zhāo】商”，提出要全员出动【dòng】，掀起新【xīn】一轮大招商的热【rè】潮，要拿出如饥似渴【kě】、热情专业的态度和主动出【chū】击【jī】、全【quán】员招商的精气神。

◉  9-21上【shàng】午，东莞【wǎn】召开经济高质量【liàng】发展【zhǎn】“2+2”政策新闻发布会，介绍东莞【wǎn】围【wéi】绕【rào】“坚持制造业当家【jiā】、民营经济高质量发展、构【gòu】建‘大招商’格局、提供高品质、低成本、快【kuài】供给产业空间”出台“2+2”政【zhèng】策【cè】，“5年内建设不【bú】低于5000万㎡低成【chéng】本产业空间”，目的是服务制造【zào】业，关键词是“低成本”。全【quán】方位促【cù】进【jìn】东【dōng】莞经济【jì】高质量发【fā】展。

◉  3月份【fèn】，东莞市召开【kāi】“整备连片产业用地，打【dǎ】造现代化产业园区”工作推进会，会议主要阐明深【shēn】度【dù】城市化推动【dòng】城市建设高【gāo】质量发展的总体思路，面向【xiàng】各镇街（园区）下【xià】达【dá】现代化产【chǎn】业园区硬任【rèn】务，全力【lì】以赴【fù】推【tuī】动城市更新空间革命，打造【zào】高品质城市发展空间，为东【dōng】莞高质量发展增添力量。

2023开年大任务、大责任层层传递大信号

从以上一连贯的【de】任务及【jí】行动中可以【yǐ】看出，2023年东莞市政府围绕产【chǎn】业大招商【shāng】重【chóng】构空间【jiān】格【gé】局的决【jué】心。空间格局重构有两大方向【xiàng】，一【yī】是增量，二是存量，而先向存量要空间是东【dōng】莞【wǎn】市的第一靶向选择。接下来【lái】东莞的【de】市【shì】政府与各【gè】镇街（园区）的联动将【jiāng】会更加紧密，现在【zài】全市的【de】现代化【huà】产业园区任务清单【dān】已下达，32个镇街（园区）打造“60+6”现代化产业片区的实【shí】施【shī】路径不断明【míng】确【què】，并且细化分解【jiě】压实了【le】属地责【zé】任。显然一【yī】场更为利索的【de】行动【dòng】号角已经吹响【xiǎng】，而这场为【wéi】制造业高质量发展拓空间的城市更新革命【mìng】，其中【zhōng】所【suǒ】蕴【yùn】藏的广度和深度机【jī】会，值得各【gè】方深思【sī】。

2019年打【dǎ】响【xiǎng】“拓【tuò】空间”攻坚战，已拓【tuò】展新【xīn】增空间【jiān】约3.8万亩，其【qí】中【zhōng】工业用地超1.5万亩；盘【pán】活存量空间约3.5万亩【mǔ】，提容产业空【kōng】间1.8万亩。

2020年起，东莞正【zhèng】式实施“工改【gǎi】工”三年行动【dòng】计划，计划【huá】三年完成【chéng】拆【chāi】除整【zhěng】备3万亩。截至目前已完成【chéng】2.48万【wàn】亩。

2021年，东【dōng】莞【wǎn】高位【wèi】统筹60平方公里，大手【shǒu】笔建设七大战略性新兴产【chǎn】业基地，在此基础上，2022年进【jìn】一【yī】步扩容至【zhì】80平方公里，为产业发展提【tí】供【gòng】充足【zú】优质的空间。

2022东莞全球【qiú】招商【shāng】大会【huì】推出首批连【lián】片、成熟的25平方公里、六大标【biāo】准化产业片区，着【zhe】力【lì】打造战略性新兴产业基地2.0版。推出【chū】首批六个连片地块“挂榜招商”，都在500亩以上，大的近1000亩，是近【jìn】年来推【tuī】出的连【lián】片土地【dì】最集【jí】中【zhōng】、面积最大的产业用地。招商大会发布了【le】“工改工”投【tóu】资机【jī】会清【qīng】单，推介50个连片“工改工【gōng】”项目。项目总【zǒng】用【yòng】地面积3.08万亩，预计改造后产业空间容【róng】量近【jìn】4500万平方米。其中，2公【gōng】顷以上【shàng】镇级工【gōng】业【yè】园2611个【gè】，项目【mù】总用地面积56.83万亩。

 未来，东莞将继续【xù】大【dà】力实施“工改工”三年行动计划，预计【jì】未来释【shì】放产【chǎn】业空【kōng】间近4500万平方【fāng】米。

 2023年，东莞市政府“一号文”《关于【yú】坚持以制造【zào】业当家【jiā】 推动【dòng】实体经【jīng】济高质量发【fā】展的若干措施》提出，攻坚【jiān】拓展【zhǎn】连片产【chǎn】业空间，今年完成战略性新兴产业基地、标准【zhǔn】化【huà】产业片【piàn】区土地整备5000亩，其中【zhōng】300亩以上连【lián】片土【tǔ】地不少于3片。

此外，东莞市委【wěi】市政【zhèng】府【fǔ】一项重大部【bù】署【shǔ】——产业空间整【zhěng】合【hé】改造、打造现代化【huà】产业园：五年内，东莞将整备10万亩连片产【chǎn】业空间，打造一批符合国土空间规划、有利于城市形态功能完善的【de】现代【dài】化产业园【yuán】区，从中【zhōng】整【zhěng】理【lǐ】释放出3万亩产【chǎn】业净地，构建1.5亿平方米高品质工业上楼空间【jiān】，建设3000万平【píng】方米低成本产业空间【jiān】，加快构建现代化【huà】产业体【tǐ】系【xì】，形【xíng】成多【duō】个特色【sè】产业集群。

强调“大面积”，拓展连【lián】片空间为产业储备“大平台【tái】”

根【gēn】据2023年东【dōng】莞市【shì】政府【fǔ】“一【yī】号【hào】文”，要求2023年【nián】完成战【zhàn】略性新兴【xìng】产业基地、标准化产业片区土地【dì】整备5000亩，其中300亩以上连片【piàn】土地不少【shǎo】于【yú】3片，这300亩以上的连片空间拟重【chóng】点在麻涌基【jī】地【dì】、松【sōng】山湖【hú】基地和塘厦【xià】基地分别完成。“一号【hào】文”还要求，2023年各镇【zhèn】街（园区）谋划至少1个500亩以上“工【gōng】改工”片区；打造不少【shǎo】于1000万平方米高【gāo】品【pǐn】质【zhì】的低成本产业空间，鼓励镇【zhèn】街（园区）利用“三旧”用地、闲置用地【dì】、新增用地等统筹集中建设一批工【gōng】业安置房【fáng】。

2023年东莞市政府“一号【hào】文” 释【shì】放【fàng】信号以【yǐ】大平台提升承载【zǎi】效能

从【cóng】2022年开始，东莞市空间拓展更加突出“大”、“连片”，东莞【wǎn】的城市更【gèng】新从最【zuì】先的镇村工业园改【gǎi】造开始，逐【zhú】渐实现从“单个项目” 到【dào】“连片拓展”的路径转变，慢【màn】慢契合目前城市【shì】治【zhì】理的“片区统【tǒng】筹【chóu】、有【yǒu】机更新【xīn】”的主【zhǔ】流中心思想。

现阶段大【dà】环境，政府【fǔ】比市场更【gèng】能稳住“大平台”

连片的【de】城市发【fā】展空间格局打造，对开发主体的综【zōng】合实【shí】力提出【chū】了更高【gāo】的要求，上文【wén】提到的一系【xì】列深陷混乱困局的市场化开发商，面对如此大规模【mó】、大【dà】规【guī】划【huá】、大【dà】资金的要求，显然【rán】是吃力的。当然【rán】具备产业【yè】资源、产业培育【yù】能力【lì】的平台商仍有机会施展产业抱负。

在“房住不【bú】炒”的宏观政策主基调【diào】大背景下，产业地产作为大地产范畴，本质【zhì】上亦是承【chéng】载企业发展【zhǎn】的重【chóng】资产投入的基础设施，这【zhè】几年“国进民退【tuì】”也【yě】开【kāi】始逐【zhú】步渗透。未来【lái】民企在城市【shì】更新中的【de】比重【chóng】会持续下滑，央企、地【dì】方国【guó】企平台成为主【zhǔ】导【dǎo】在业界早有相【xiàng】传【chuán】。2021年一则《东莞【wǎn】市城市更新市属企业土地整备开发操作规范（试行）》的【de】通【tōng】知，鼓励市属企业参与城市更新【xīn】，重点【diǎn】推进连片“工【gōng】改【gǎi】工”，明确市属企【qǐ】业土地整【zhěng】备开发实施路【lù】径和操作细则，市属国【guó】企正式进军【jun1】城市更新市场“唱主角”。就【jiù】在今年9-21，东莞发布了《东莞城市更新实施操作细则》（征求意见稿），东【dōng】莞要【yào】从【cóng】“前【qián】期服务商【shāng】+单一实施主体”的更【gèng】新模式转向由政府做前期【qī】工【gōng】作，然后【hòu】开展“实施【shī】主体”招商的【de】模式，这新的模式结构体系发生了根本转变。不仅【jǐn】东莞市如此【cǐ】，广州市也在今年3月份先【xiān】后出台《广州市支持【chí】统【tǒng】筹做【zuò】地【dì】推进高【gāo】质量【liàng】发展工作措施》及《广州【zhōu】市统筹【chóu】做地推进高质量【liàng】发展工作方案》，原【yuán】先广州【zhōu】旧改【gǎi】项目模式主要由【yóu】一家企业一二级联【lián】动开发【fā】（所【suǒ】谓的一【yī】二级【jí】联动【dòng】模式即政府先划定旧【jiù】改范【fàn】围，然【rán】后【hòu】由村【cūn】集【jí】体表【biǎo】决【jué】选定【dìng】合【hé】作的【de】旧改企业，再由合作企业根【gēn】据程序要求推进旧改全【quán】过程），现在新的方案强调做【zuò】地与土地收【shōu】储相分离，拆解了一二级主体【tǐ】，同时明确【què】全资国企【qǐ】为做地【dì】主体。

总而言之，随着这【zhè】几年的房地产行【háng】业【yè】的【de】下行压力以及住建部从【cóng】2021年开【kāi】始就严禁城市更新大【dà】拆大建等政策背景下，由政府出面，集中力量办大【dà】事是【shì】阶段【duàn】性的【de】必然【rán】选【xuǎn】择【zé】。加上【shàng】国内外经济不平稳【wěn】的大趋【qū】势，产业要素流动加【jiā】速，产业资源【yuán】配【pèi】置要求复杂，东莞市积极提【tí】前布局好【hǎo】“大【dà】平台【tái】”，将难而有价【jià】值的事情提前谋划【huá】，更容易【yì】提升连片空【kōng】间的拓【tuò】展效率【lǜ】，为后续的产业大招商、招大商、招好商【shāng】提【tí】供充足的保障信心。

东莞市城市空间与产业发【fā】展的协【xié】同治理路径“连【lián】片统筹+集【jí】群发展”

2023年初，比【bǐ】亚【yà】迪旗下的东莞弗【fú】迪动力有限【xiàn】公司成功摘【zhāi】牌谢岗镇1183亩的连片产【chǎn】业用【yòng】地【dì】，从项目洽谈到揭榜挂牌，仅用3个月【yuè】就实【shí】现了重【chóng】特大产业项【xiàng】目的千亩空间落地工作，得益于东莞连片土地整备的储备【bèi】速度，以【yǐ】加速度换【huàn】高【gāo】效率，以【yǐ】大空间换大产业，充分体现了东莞【wǎn】市“空间连片统【tǒng】筹+产业集【jí】群发展”的协【xié】同路径在产业招商引资时所【suǒ】发【fā】挥的关键。在【zài】具体执行层面【miàn】，东莞市【shì】采取的是高位【wèi】组【zǔ】织统筹推动【dòng】城市空【kōng】间拓【tuò】展工作，形成了【le】“市领导挂帅【shuài】、市国土资源局领【lǐng】导挂点【diǎn】现场指挥部【bù】、属地【dì】镇【zhèn】街一把手工程【chéng】”等组织架构，如在标准化产业片区【qū】的土地整备方面，市委【wěi】书记肖亚【yà】非、市长吕成蹊担任“拓空间”总指挥部“双指挥长【zhǎng】”，同时【shí】分别挂点负责一个产业片区。有限【xiàn】的【de】空【kōng】间须用在刀刃上，依托产业大招商引进“链【liàn】主【zhǔ】”企业【yè】的动能，除了留【liú】足大空【kōng】间给“链【liàn】主”企业【yè】发展【zhǎn】，后续【xù】的区域产业集群生态构建【jiàn】同样需要【yào】大空间。空【kōng】间连【lián】片统筹与产业集群【qún】发展的协同具有充分的必要【yào】性及重要性。
 

        东莞市现有的产业发展承载空间矩阵形态

在城市空间与产业集【jí】群的充分规划【huá】融合后【hòu】，东【dōng】莞【wǎn】市在不同时间节点统筹出了“四大战略平台、七大战新基地、南部【bù】9镇、10个标准化产【chǎn】业片【piàn】区、4+2片区、2个【gè】深【shēn】度【dù】谋划区、2个精细管控区”等【děng】一系列【liè】看起来规划繁杂、但其【qí】实是功能分工紧【jǐn】扣关联的产【chǎn】业发展空间形态【tài】（具体见下【xià】文分析），目前【qián】东莞市产业【yè】空间形【xíng】成了片区【qū】与平台、基地多【duō】轮驱动的【de】态势。其中，四大战【zhàn】略【luè】平台【tái】、七【qī】大【dà】战新【xīn】基地是最【zuì】核心的产业发【fā】展承载空间，其他的片区基【jī】本是在平台及基地范围或周边【biān】的首推形【xíng】态。2023年的【de】政府“一号文”里，提【tí】出【chū】要将70%以上用地指【zhǐ】标用于产【chǎn】业项目，推【tuī】动用地【dì】规模向全市四大战略平台、七大【dà】战略性新兴产业基【jī】地集聚。
 

四大战略平台，全市发展重大引擎

2019年【nián】东莞市提出打造四大战略平台，分【fèn】别【bié】为滨海湾新区、松山【shān】湖高新【xīn】区【qū】、水【shuǐ】乡功能区【qū】、银瓶创新【xīn】区。四大战略平台如今成为东莞【wǎn】对接“双区【qū】”和两个【gè】合作区战略布局的【de】核心载体。其中，各自的【de】发展定【dìng】位【wèi】如下。

【滨海【hǎi】湾【wān】新区】——要积极对接港澳、联动【dòng】前海，大力打造制度型开放【fàng】高地（发展关【guān】键【jiàn】词“制度型【xíng】开放”）；

【松山湖【hú】科学城】——要全力加快综合性国家【jiā】科学中心先行启动【dòng】区建设，强化【huà】对全市创新发展【zhǎn】的辐射带【dài】动（发【fā】展关键词“综合性国【guó】家【jiā】科学中心”）；

【水【shuǐ】乡【xiāng】功能区】——要【yào】加大连片【piàn】土地统筹和环境整治力度【dù】，建设富有水乡特色的【de】高质量统筹发展【zhǎn】示范区（发展关键词【cí】“大连【lián】片”）；

【银瓶合作创新区】——要坚持生态【tài】优【yōu】先【xiān】，大胆探索跨越式绿色发展【zhǎn】新【xīn】路径（发展【zhǎn】关键词“新路径【jìng】”）。

当前，滨【bīn】海湾新区获批【pī】了广【guǎng】东省【shěng】自【zì】贸区联动发展区，“专精【jīng】特新”产业园等项【xiàng】目加快建设；松山【shān】湖【hú】科学城【chéng】也在【zài】继续加【jiā】快大装置【zhì】、大平台、大项目的建设；水【shuǐ】乡功能区正【zhèng】加快与【yǔ】广州黄埔区、增【zēng】城区【qū】共【gòng】建“穗莞东江两【liǎng】岸高质量发展【zhǎn】示范合作【zuò】区”；银瓶合作创新区【qū】启动高端装备产业基地规划【huá】建设，土地整备收储、产业大招商有序推进。

七大战新基【jī】地，东莞市产业【yè】立新柱的“一号【hào】工程”

2021年2月，东莞市印【yìn】发《东【dōng】莞市战略性新兴产业基【jī】地规划建设实【shí】施方案》，提出统筹基建【jiàn】、资金、招【zhāo】商、人【rén】才【cái】、政策等资【zī】源，高标准规【guī】划建设七【qī】大战略性【xìng】新兴产业基地，明确把七大基【jī】地建设作为产业【yè】立新柱“一号工【gōng】程”来【lái】抓，即主要承接新【xīn】型储能【néng】、新能【néng】源汽【qì】车核心零部件、半导体【tǐ】及集成电【diàn】路、新【xīn】材料等战略【luè】性新兴产【chǎn】业的发展，正如2023年“一【yī】号文【wén】”的目标：到【dào】2025年底前，新能源、半导体及集成电路产业集群率【lǜ】先突破千亿元【yuán】规模。

以上这七大战【zhàn】新基地的【de】空间自2021年以来，东莞【wǎn】规划整合约【yuē】60平方公里。在2022年全球招商【shāng】大会【huì】，又推【tuī】出连片【piàn】成熟的六大标【biāo】准化产业片【piàn】区，面积25.6平方公里，这【zhè】25.6平【píng】方公里【lǐ】的面积加到原先【xiān】60平方公里的基础上，最终扩容形成至现在【zài】的80平方公【gōng】里。

另外，2022年出台的《东莞市标【biāo】准化产业片区土地整备工作方案》，全【quán】市共划【huá】定10个标【biāo】准化产【chǎn】业片区【qū】，目的是为【wéi】了【le】引【yǐn】“龙头”聚“链【liàn】主”而划定的稀缺好地，现如【rú】今已【yǐ】经【jīng】将连片成熟【shú】的六大标准化产业【yè】片【piàn】区【qū】投放到了七【qī】大战新基地内，剩余的4个标【biāo】准化【huà】产业片【piàn】区是【shì】2个深度谋划区【qū】、2个精细管控区，可【kě】见东莞市【shì】对七大战新基地的重视【shì】程【chéng】度。当然七大战【zhàn】新基地并非只有一个片区【qū】，后【hòu】续各【gè】大战新基地【dì】内部【bù】将会【huì】不断扩容不【bú】同产业主题的片区、产业园【yuán】区【qū】等，80平方公【gōng】里的土【tǔ】地也并非已经全部整备完成，这【zhè】是【shì】一个循序渐进的工作【zuò】，目前完成了约20平方公里首开区建设，整体【tǐ】上东莞市这【zhè】七大战新基地会含在全市土地空间整备的大目标里【lǐ】面推进。

2023年抛【pāo】出【chū】“60+6”现代化产业园硬任务【wù】！产业【yè】空间平台更具【jù】象化

 2023年【nián】3月【yuè】份，东莞市召开【kāi】“整备连片产【chǎn】业用地，打造现代化【huà】产业【yè】园区”工【gōng】作推进会，面向各镇街（园【yuán】区）下达现【xiàn】代化产业园【yuán】区硬任【rèn】务。近期已在【zài】全市识【shí】别【bié】划定了60片现代化产业园区，指导【dǎo】镇【zhèn】街（园区【qū】）打造“60+6”现代化产业片区，实现【xiàn】“以产塑城，以城留【liú】人，以【yǐ】人兴【xìng】城”的目【mù】标。在5年内整【zhěng】理释放出3万亩产业净地，构建1.5亿平方米高品质工业上楼空间，建设3000万【wàn】平【píng】方米【mǐ】低成本产业【yè】空【kōng】间。

 “60+6”现【xiàn】代化产【chǎn】业片区中，“6”指的是六【liù】大【dà】跨【kuà】镇街连片产【chǎn】业园区，分别为【wéi】临深跨【kuà】镇街【jiē】大连片产【chǎn】业园区、滨海跨镇街大【dà】连片产【chǎn】业园区、松【sōng】山湖跨镇街大连片产业【yè】园区【qū】、城区【qū】跨镇街大连片产业园区、水【shuǐ】乡跨镇街大连【lián】片产业园区、东部跨镇【zhèn】街大连片产业园区。合计18.59万亩。

另外的60个现代化产业园区【qū】，分布在东莞【wǎn】32镇【zhèn】街（园区），合计16.4万【wàn】亩。大【dà】部分【fèn】处于初步划定【dìng】状态，具体实施范围待片区【qū】统筹阶段深化研究后确定。

在【zài】现代【dài】化产业园区内，东莞或将实施【shī】一系列【liè】保障【zhàng】举措，比如，对于“工改【gǎi】工”项目【mù】容积率【lǜ】上【shàng】不封顶【dǐng】，净地块容积率可直【zhí】接赋值4.0，生产用房最【zuì】高分【fèn】割转让比例提高至100%（以【yǐ】后【hòu】续官方发布的实施细则为准）。

在具体的空【kōng】间供【gòng】应模【mó】式上，将打【dǎ】造【zào】3个三分之一”空间【jiān】载体，即三分之一空间由政府收储招引龙头【tóu】企业【yè】，三分之一【yī】空间由社会资本建设高质量工业大厦【xià】，三分【fèn】之一空【kōng】间建设公共配套设施【shī】和低【dī】成本产业空间；在开【kāi】发时序上，将形成“3个三【sān】分【fèn】之一”滚动开发【fā】，园【yuán】区按照每年“统筹1/3、拆除1/3、动【dòng】工1/3”的节【jiē】奏有序推进。

产业集群及发【fā】展空间越来“大”，城市更新激【jī】发措施越来越【yuè】“新”，实操执行【háng】体【tǐ】系越来越“细”，这是东莞【wǎn】市【shì】近两年【nián】来【lái】的具象【xiàng】化成果表现。城【chéng】市空间与产业是需要【yào】协同发展的，如【rú】何协同，放眼全国，这种属于城市治理级别的大【dà】课【kè】题而并非一朝一夕【xī】之事【shì】。短期逐利的市【shì】场化平台固【gù】然难以【yǐ】坚持，唯【wéi】有【yǒu】坚定产业本质才能看到【dào】，东【dōng】莞正在【zài】走【zǒu】一条特色路径，未来的3年、5年、10年【nián】均有不同【tóng】层级新动能、新机遇释放【fàng】。

东莞市经过多年的【de】探索与实践【jiàn】，早已摒弃【qì】了传【chuán】统的以【yǐ】大拆大建、以【yǐ】压【yā】榨单一【yī】存量【liàng】用地土地价值的房地产化点状更新模式，转而向能够助推完善城市功能、引领【lǐng】城市产业迭【dié】代升级的连片统【tǒng】筹、有【yǒu】机更【gèng】新的模式，满足现代化新兴产【chǎn】业【yè】对规模、高端的发【fā】展空间要求，同【tóng】时，工业上楼、低成本空间、惠【huì】企政策等【děng】一系列可持【chí】续【xù】发【fā】展的营商【shāng】设【shè】施，是能【néng】够使得“支柱”更强、“新【xīn】柱”更【gèng】多的保障。

规【guī】划【huá】策略与实【shí】践执行的【de】期待机遇与挑战并存，实现【xiàn】破【pò】局仍需多维创新力量

东莞市【shì】2023年的【de】任务及【jí】行动向外界【jiè】传递大平台有大机遇。四大战略【luè】平【píng】台、七【qī】大战新【xīn】基地负【fù】责【zé】重【chóng】点招引500强、特大产业项目和总部企业【yè】项【xiàng】目，镇街重【chóng】点招引龙头企业、专【zhuān】精特新企业【yè】等“六个一”项目。市主要产业部门负责推进重点产【chǎn】业链招商，行业主管部【bù】门【mén】开【kāi】展【zhǎn】新经济新【xīn】业态【tài】全域招商，市属【shǔ】国企全【quán】面参与招【zhāo】商引资【zī】和空间【jiān】整【zhěng】备工作，主动向【xiàng】制造业“延伸”。整体上形成了市领导【dǎo】挂帅、市【shì】直部门、镇街（园【yuán】区）、市【shì】属国企、社会机构【gòu】高效协同的“大招商【shāng】”工作格【gé】局。

机遇路上总会有挑战。如【rú】，城市空间拓【tuò】展【zhǎn】与产业招商【shāng】在协【xié】同的过程中，需要注意“量”与“质”的平衡关系【xì】，2023年全市【shì】要【yào】打造不少于1000万【wàn】㎡高品质的低【dī】成本产业空间【jiān】，据统计，2022年东莞有【yǒu】50个左右的在建及在售产业【yè】园区项目，合计总建【jiàn】筑面积规模【mó】约2000万㎡，且不考【kǎo】虑存量空置项目的招商需【xū】求，单就以上维【wéi】度【dù】的增量【liàng】市场而言，2023～2024年产业空间【jiān】的供应【yīng】规【guī】模为3000万㎡左右，按平均每家企业产业【yè】用房【fáng】需求2000～3000㎡估【gū】算，这【zhè】两年【nián】的【de】招商去化【huà】压力【lì】为10000～15000家企业左右。

国内【nèi】外大环境波荡【dàng】起伏【fú】，产【chǎn】业【yè】链供应链的追求韧【rèn】性化及【jí】安全化，东莞位处粤港澳大湾区“黄【huáng】金内【nèi】湾”的“C位【wèi】”，是珠江口东西两【liǎng】岸融合发展的主轴【zhóu】区【qū】位之一，东【dōng】莞与广、深【shēn】、港早已形成紧密合作关系和错位发展格局，“黄【huáng】金内湾”是交通流、人才流、信息流、资金流、技术流【liú】的重要交汇处，东莞此轮的【de】城市产【chǎn】业发展【zhǎn】空间革命【mìng】如何在一步一【yī】脚【jiǎo】印【yìn】中把握【wò】窗口、抓住新动能、培育【yù】新生态，值得我们【men】重【chóng】点关注【zhù】与【yǔ】深入探索。